La banca pide garantías para la gestión del nuevo fondo social del viviendas

Fomento quiere que los bancos cedan sus casas para crear un gran parque de alquiler 
 El Ejecutivo asegura que el nuevo plan de vivienda contra con financiación suficiente

El Ministerio de Fomento acaba de anunciar que el próximo Plan de Vivienda 2018~2021 sera aprobado en Consejo de Ministros el próximo viernes 9 de marzo.Explica que el retraso que acumula,ya que la previsión era que hubiese entrado en vigor el pasado 1 de enero,se debe a que sera un documento que incluirá numerosas propuestas de todos los agentes del sector así como de comunidades autónomas y ayuntamientos.

Pero lo cierto es que entre la banca no dejan de sorprender estas previsiones tan optimistas cuando una de las medidas estrellas que contendrá dicho plan,la cesión de viviendas vacías por parte de las entidades para alquilar a familias que hayan sido desahuciadas o se encuentren en riesgo de exclusión social,sigue sin concretar.

Fuentes financieras explican que el Gobierno no les ha detallado todavía como se va a articular esta medida."Desconocemos algunos aspectos clave de como se va a llevar a cabo.Por ejemplo,no sabemos si la cesión de esas viviendas deberá ser obligatoria o no,a quien corresponderá la gestión de los arrendamientos,una cuestión capital teniendo en cuenta que las competencias en materia de vivienda están transferidas a las comunidades autónomas y, en caso de impago,que garantías ofrecerá a la banca el Ejecutivo",señalan.

Las mismas fuentes llaman la atención sobre el hecho de que este proyecto entra en clara contradicción con los llamamientos que se han producido en las ultimas semanas tanto por parte de la autoridad monetaria europea como por instituciones privadas para que la banca española acelere el proceso sacar de sus balances los activos procedentes del sector inmobiliario que aun mantiene (fundamentalmente suelos y viviendas).

Créditos híbridos

Desde el Ministerio,por su parte ,solo avanzan dos ideas.La primera es que habrá financiación suficiente para poner en marcha todas las lineas de ayudas que contendrá el plan y la segunda es que el proyecto para crear un gran fondo social de viviendas en alquiler a precios asequibles también vera la luz dentro del programa cuatrienal.

La idea de ese fondo social no es nueva.Durante los peores años de la crisis (2012 y 2013) y pilotada por el Ministerio de Economía,se puso en marcha una iniciativa por la que la banca cedía sus casas en cartera y con ello se daba una solución de alojamiento a las familias con menores ingresos.A comienzos de este ejercicio el fondo cumplió su primer lustro y el Gobierno anuncio una nueva prorroga hasta enero del año que viene.Los últimos datos disponible constatan que gracias a estas medida se ha podido realojar a unas 9.500 familias mediante contratos de alquiler social de entre 150 y  400 euros al mes.

La banca intuye que el Ministerio de Fomento pretende recuperar la iniciativa en esta materia ,y de acuerdo con las comunidades autónomas pasar a gestionar la creación de un gran fondo social de vivienda a imagen y semejanza de lo que ocurre en otro países europeos."Nosotros estamos dispuestos a participar siempre y cuando este muy claro quien asume el riesgo y cual es el coste de este proyecto,sin dejar de recordar que nuestro negocio no es arrendar vivienda,sino dar créditos",explican desde una entidad financiera.

Otro de los proyectos que debe consensuar el Ejecutivo es el anunciado pacto ( el ministro De la Serna lo avanzo en mayo de 2017) con la banca y el BEI  para poner en marcha nuevos créditos blancos que fomenten las obras de rehabilitación.

Se trataría de una suerte de prestamos híbridos entre la hipoteca y el crédito personal que con plazos mas largos que estos últimos y tipos mas próximos a los hipotecarios buscarían que mas hogares contraten esta clase de instrumentos para acometer obras de reforma o rehabilitación de sus casas.

LAS AYUDAS QUE VIENEN

Alquiler.Pese a haber sido muy criticada cuando se instauro por primera vez en tiempo de Zapatero,el nuevo plan segura contemplado una ayuda directa para el pago de los alquileres tanto a jóvenes como a mayores de 65 años.El principal requisito sera no sobrepasar ciertos umbrales de renta.
Compra. Después de que el plan 2013-2016,prorrogado en 2017,desterrara las ayudas para la compra de vivienda,el nuevo programa plurianual rescata la famosa ayuda a la entrada.Los menores de 35 años podrán obtener hasta 10.800 euros o el 20% del precio de adquisición de la casa que deseen,aunque el piso no sea de protección oficial.Los ingresos serán,de nuevo ,determinantes.

Nuevos desarrollos.El director general de Arquitectura,Vivienda y Suelo,Antonio Aguilar,anuncio recientemente que el nuevo plan incluirá ayudas a los promotores que desarrollen nuevos alojamientos como complejos de viviendas para mayores de 65 años con servicios sanitarios y deportivos comunes instalaciones como lavanderías.

Rehabilitación. La recuperación de los centros urbanos y la mejora de la eficiencia energética de las casas mediante reformas y rehabilitación serán otros de los pilares del plan.
Fuente:www.cincodias.com

El Banco de España afirma que hay más facilidades para acceder a una hipoteca

SOSTIENE QUE EN EL ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2017 HA HABIDO MÁS COMPETENCIA Y MEJOR PERSPECTIVAS ECONÓMICAS

Más optimismo en la concesión de los créditos e hipotecas a las familias y situación estable para las empresas.Este es el resultado de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios realizada por el Banco de España durante el cuatro trimestre de 2017.El informe concluye que "los creditos de aprobación de préstamos en España se relajaron algo en los segmentos de financiación a los hogares ,manteniéndose estables en el de sociedades".Las empresas están acudiendo ,cada vez en mayor media,a los mercados mayoristas de bonos y ortos instrumentos,para obtener financiación en mejores condiciones que las de los bancos.

El Banco de España que atribuye la mayor facilidad de acceso a los préstamos hipotecarios a una "mayor competencia" entre entidades,a las mejores perspectivas económicas,en particular sobre el mercado inmobiliario,así como a la mayor solvencia de los clientes y, en menor medida,a la mayor confianza de los consumidores ,el descenso en el nivel general de los tipos de interés y el ascenso de las operaciones de reestructuración de deuda.Subraya también que el porcentaje de hipotecas rechazadas volvió a reducirse en este periodo,aunque a un ritmo algo inferior al de los tres meses anteriores.

En la Unión Económica y Monetaria (UEM) "tuvieron una evolución similar ,salvo en el caso de los préstamos destinados a las familias para consumo y otro fines,en el que apenas variaron.La demanda de crédito de los hogares aumentó moderamente en ambas áreas,mientras que la de las empresas crecieron en la eurozona y se mantuvo sin cambios en España",recuerda el supervisor.
En cuanto a la financiación de las entidades,tanto las españolas como las del área del euro percidieron,en general ,una cierta mejoría en las condiciones de acceso a los mercados minoristas y a casi todos los mayoristas, sostiene.
También afirma que las medidas regulatorias y supervisoras "habrían favorecido ,en ambas áreas ,un cierto aumento de los niveles de capital y de los activos ponderados por riesgo",una buena noticia para el sector.
Según las entidades españolas, " estas actuaciones no habrían tenido un impacto apreciable ni sobre sus condiciones de financiación ni sobre los criterios de concesión de préstamos y los márgenes aplicados",aclara el Banco de España.Es decir ,lo que viene a decir es que sector está concediendo préstamosy elevado su riesgo sin mermas de capital.que ha sido una preocupación en los últimos años.
En el caso de la UEM," habrían propiciado una cierta relajación de las condiciones de financiacón de las entidades,mientras que el efecto sobre los criterios de concesión y los márgenes aplicados habría sido,en general,reducido".

PERSPECTIVAS PARA 2018

Ante el primer trimestre de 2018,las entidades encuestadas no esperan que los criterios de concesión de préstamos se modifiquen ni en el segmento de socidades ni en los de hogares,mientras que por el lado de la demanda se prevé que las peticiones de fondos aumenten en "todas" las modalidades de préstamos.
En los mercados de finaciación minoristas y mayoristas,las proyecciones de las entidades apuntan a una ligera mejora de las condiciones de acceso a los mercados de titulización--fundamentalmente,en el segmento de empresas,en la capacidad para transferir riesgo fuera de balance y en la emisión de valores a medio y largo plazo--.

En relacio´n con las medidas regulatorias y supervisoras,las entidades encuestadas esperan que en el primer semestre de 2018 provoquen un ligero aumento tanto del tamaño total del balance como de los activos líquidos y de los ponderados por riesgo ,así como un incremento del nivel de capital,principalmente por el crecimiento  de los beneficios no distribuidos.
Fuente:www.elpais.com

¿Vas a pedir una hipoteca este año?Esto es lo que te espera

¿Subirá el euríbor?¿Será más conveniente contratar un préstamo a tipo variable o a tipo fijo?¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?Los expertos contestan

Quien haya apuntado entre sus objetivos para el año nuevo comprar una vivienda y buscar financiación para ello,gozará en 2018 de condiciones todavía favorables,según los expertos consultados.En su opinión, el entorno de tipos de interés bajos y las medidas que traerá la nueva ler hipotecaria apuntan decididamente a ello.Con una novedad: la irrupción en el mercado de las hipotecas con tipo de interés variable pero sin vinculaciones.
EL EURÍBOR SEGUIRÁ EN MINIMOS

Desde la caída de euríbor,mucho se ha especulado alrededor del momento en el que este índice de referencia para los intereses que se pagan en un préstamo hipotecario a tipo variable volvería a subir.El hecho es que este porcentaje,que se suma a un diferencial establecido por el banco,cerró diciembre en el -0,19% y lleva ya 23 meses en negativo .El resultado son hipotecas con tipos de interes variables excepcionalmente bajos.

No parece que este entorno vaya a sufrir cambios este año.El pronóstico de Bankinter para el euríbor en 2018 se mueve en un rango que va de -0,30% a -0,20%,según un informe de su departamento de análisis.Por el contrario,el próximo año prevé subidas que podrán llegar hasta el 0,40% con un escenario central del 0,19%."Estamos en un contexto europeo de inestabilidad política,con un gobierno alemán nada estable,perfilándose aún el Brexit y con ciertas inestabilidades en otros países,lo que hace que la economía crezca pero no sea del todo firme",explica el director general de Tu solución hipotecaria,Ricardo Gulias."Por estos factores,los tipos de interés no empezarán a subir hasta el primer trimestre de 2019",concluye el responsable de esta intermediaria.

MÁS HIPOTECAS A TIPO FIJO

En este marco,los expertos registran una tendencia a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo,que continuará este año."La tendencia de este 2018 es que la hipoteca a tipo fijos será el préstamo estrella",dice Gulias.Casi desconocida en la época de la burbuja inmobiliaria,tras a crisis este tipo de hipoteca se fraguó un camino,por un lado ,entre aquellos consumidores que buscaban estabilidad en la cuota a devolver cada mes a banco,ante el riesgo de una hipotética subida de los tipos de interés.Por el otro,los bancos chocaron contra euríbor muy bajo y una oleada de demandas por las cláusulas suelo,lo que les hizo replantear su manera de prestar dinero.

"Se puieron al ataque y promocionaron la hipoteca fija ",relata Gulias,"creando préstamos de hasta 30 años,un lapso impensable para este producto hasta hace poco,y unos tipos que pueden llegar al 2,15% a pazo máximo y al 1,25% a 10 años".Fue así como la hipoteca a tipo fijo pasó de representar el 6% al actual 38%.Gulias prevé que la cuota fija alcance más de la mitad de todas las hipotecas este año.

CONVIENE PARA UN PRÉSTAMO DE HASTA 150.000 EUROS

"Desde una perspectiva de largo plazo,la oferta hipotecaria a tipo fijo siendo una de las mejores alternativas a la hora de financiar una vivienda",opina el responsable de financiacón de Ibercaja,Santiago Ramón y Cajal."Eliminar el mayor riesgo de encarecimiento de un préstamo,como es la evolución de euríbor,a los precios actuales,es una gran oportunidad para los futuros compradores de vivienda",añade.
Pereo,¿a quién puede interesable más una hipoteca a tipo fijo?Si el capital a financiar no es demasiado grande hasta 150.000 euros,según Gulias-, el tipo variable será más interesante.Para importes superiores,el responsable de la intermediaria aconseja el tipo fijo para mayor tranquilidad,aunque " si tienes un buen diferencial,por debajo del 1%,el tipo variable a largo plazo acabará compensando en este caso también",detalla.En sus palabras,después de lverano los diferenciales rondarán el 0,75% con máxima vinculación.Eso sí,un nivel tan bajo se destinará sobre todo a "clientes premium",señala.

TIPO VARIABLE SIN VINCULACIONES

Las hipotecas con productos vinculados como el seguro de vida seguirán prosperando,ya que permiten al cliente obtener condiciones más favorables y aseguran al banco mucha rentabilidad.La novedad estriba en tipos variables con "diferenciales excelentes ( entorno al 1%) "pero " sin ninguna vinculación",afirma Gulias.Estas operaciones,que desaparecieron hace una decena de años,darán sorpresas en 2018, asegura este experto.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Sobre esta tela de fondo empezará su andadura la nueva ley hipotecaria,que "previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de este año",señala el responsable de hipotecas y financiación al consumo de Deutscha Bank,Luis Marquet.La normativa establece una serie de medidas por las que las entidades deben informar más y mejor a los clientes a la hora de asesorarles."Deberemos dejar constancia a los futuros hipotecados",explica Ramón y Cajal.Con este objetivo,el banco entregará obligatoriamente a sus clientes dos fichas de información y advertencias.Los notarios también estarán obligados a informar a los clientes mediante un acta notarial y en un momento anterior a la formalización de la hipoteca.

Asimismo,será más barato pasar de una hipoteca a interés variable a una a tipo fijo y las tasas notariales y de registro en este caso también bajarán.La nueva ley reduce también las comisiones en el  caso de un vencimiento anticipado por parte del cliente e impone alos bancosplazos más amplios en el caso de incuplimiento antes de poder dar por vencido un préstamo.

FINANCIACIÓN AL 100%

La vent de productos condicionados a la concesión de la hipoteca o a la mejora del tipo de interés se hará de forma más escrupulosa,según Ramon y Cajal."No se eliminarán las ventas de productos combinados y vinculados,pero al cliente le deberemos informar de forma mucho más transparente sobre ello y siempre demostrando que suponen un beneficio para los deudores,teniendo en cuenta sus preciosy disponibilidad",asevera.

En ningún caso esta normativa provocará un encarecimiento de las hipotecas,por lo menossegún Gulias."La banca,ya saneada y con experiencia,seguirá controlando la concesión de estos productos para no caer en más errores",zanja.En cuanto a porcentajes de finaciación,según este experto los mejores clientes podrán obtener este año el 100% del precio de venta del inmueble y más del 80% del valor de tasación.
Fuente:www.elpais.com

Quiero comprar la casa de mis padres,¿de que manera puedo pagar menos impuestos?

Quiero comprar la casa de mis padres,¿de que manera puedo pagar menos impuestos?¿es mejor que me la donen en vida o hacer un contrato de compraventa tradicional?

La venta de una casa de segunda mano de unos padres a un hijo tiene efectos tributarios en ambas partes.Los impuestos a pagar por parte de los padres en el caso de que se produzca la venta a un hijo serán,por un lado, el impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el que deberán tributar por la garantia obtenida (la diferencia entre el precio de compra más gastos y el precio de venta )y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Por otro lado,usted como hilo deberá abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP),un impuestos que varía entre comunidades.Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7 de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura.

Todos estos impuestos se calculan sobre en valor de venta del inmueble,que en ningún caso puede ser inferior a los valores minimos establesidos por Hacienda.Estos valores se determinan teniendo en cuenta el valor catastral multiplicádolo por unos coeficientes que se publican anualmente por Hacienda.

Otra posibilidad,con una repercusión Fiscal mucho menor,es que sus padres le donen la vivienda,ya que las donaciones de parte a hijos en mucha comunidades autónomas estan bonificadas entre un 95 a un 99% en la cueota.

RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS A UN EX

En 2008 firmé una hipoteca con mi exmujer que pagábamos conjuntamente hasta que nos divorciamos en el año 2012.A partir de esa fecha,ella se hizo cargo de la hipoteca puesto que disfruta de la vivienda.Ahora ha reclamado los gastos hipotecarios al banco y le han concedido la devolución de los mismos.Mi pregunta es,¿me corresponde la mitad de la devolución de los gastos hipotecarios o solo la parte proporcional de los mismos calculada hasta la fecha en que dejé de pagar la hipoteca conjuntamente con mi exmujer?

Los gastos de constitucion de la hipoteca se devuelven sobre la base de la declaración de abusividad de la cláusula incluida en el préstamo hipotecario por la que se translada la obligación de pago al prestatario.

Los mismos comprenden los gastos de notaría,Registro de la Propiedad,impuesto de actos jurídicos documentados(AJD) y gestoria,en su caso.Sobre el impuesto de actos jurídicos documetados,no todos los jueces estiman que corresponda su devolución, por lo que dependerá de la intepretación que sobre estos se haya dado en la correspondiente reclamación.

La declaración de abusividad anula de pleno derecho dicha cláusula,por lo que se deberá actuar como si la misma no hubiese estado incoporada a la escritura de préstamo hipotecario.Si como consecuencia de una reclamación judicial interpuesta exclusivamente por su mujer se ha declaradocláu abusiva dicha clausula y por lo tanto nula,y se condena al banco a devolver el importe,usted como prestario de dicha hipoteca en el  momento de la firma,y a quien por lo tanto se le repercutió el 50% de dichos gastos, tiene derecho al reitegro de los mismos.

Si la reclamación la ha interpuesto su mujer,usted podrá reclamarle el importe correspondiente a su 50% de dichos gastos.
Fuente:www.elconfidencial.com

Cancelar una hipoteca fija es fijo...y lo sera más con la nueva ley hipotecaria

No es ningún secreto que cancelar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo puede salir algo más caro que hacer lo propio con un préstamo a tipo variable,pues en el primer caso los bancos pueden aplicar una comisión adicional llamada compensación por riesgo de tipo de interés.Según el comprador financiero HelpMyCash.com,la nueva ley hipotecaria acabará con esta penalización,pero como contrapartida encarecerá notablemente el coste de la comisión por desistimiento que las entidades podrán cobrar por la cancelación de sus hipotecas fijas.

La compensación por riesgo de interés encarece el reembolso anticipado

Actualmente,las entidades pueden cobrar dos comisiones si se devuelve todo el capital de una hipoteca fija antes de tiempo:la compensación por desistimiento o cancelación anticipada (del 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% los siguientes) y la comisión por riesgo de tipo de interés.Esta última no está regulada como la de cancelación, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 5%.
Imaginemos,por ejemplo ,que tenemos firmada la Hipoteca Fija de Bankinter ( una de las mejores del mercado)y decidimos cancelarla anticipadamente tras los primeros cuatros años,del plazo cuando nos quedaran 90.000 euros por reembolsar.En este caso,como el producto incluye una comisión por amortización anticipada y otra por riesgo de tipo de interés del 0,75 %,el banco podría cobrarnos hasta el 1,25% del capital cancelado,es decir,1.125 euros.

Sin embargo,hay que destacar que la comisión de riesgo solo se puede cobrar si la cancelación anticipada supone una pérdida para la entidad ,es decir, si se produce la operación en un momento en el que los tipos de mercado son más bajos que los de la hipoteca .Actualmente,los intereses de las hipotecas a tipo fijo son muy reducidos,así que es poco probable que se nos llegue a cobrar esta comisión si decidimos firmar el préstamo ahora.

Con la nueva ley,subirá la comisión por cancelación

Con todo esto cambiará en cuanto entre en vigor la nueva ley hipotecaria ,cuyo contenido se discutirá en breve en el Congreso de los Diputados.En el proyecto aprobado por el Consejo de Ministros se propone una nueva regulación para las comisiones que los bancos pueden cobrar en caso de reembolso anticipado.
Si se promulga la nueva normativa propuesta por el Ejecutivo,la comisión por cancelación podrá ser,en el caso concreto de las hipotecas fijas,una única penalización del 4% durante los 10 primeros años o del 3% pasado ese plazo.En consecuencia,amortizar anticipadamente uno de estos productos será notablemente más caro que ahora,algo difícil de entender si se tiene en cuenta que el Gobierno intenta,a través de otra medidas incorporadas a esta ley,que los consumidores opten por firmar préstamos hipotecarios a tipo fijo.
En cierto casos,no obstante,es posible que nos libremos de pagar esta compensación.Actualmente,hay varias entidades que no cobran nada por el reembolso anticipado de sus hipotecas y es probable que ,tras la entrada en vigor de la nueva ley,decidan mantener su política.Nos referimos,por ejemplo,a la Hipoteca Tipo Fijo de Hipotecas.com (interés desde el 2,5%) y a la Hipoteca Sin Comisiones Fija de Bankia(interés desde el 1,75%),ambas sin comisiones de ningún tipo.
Fuente:www.elmundo.es