¿Vas a pedir una hipoteca este año?Esto es lo que te espera

¿Subirá el euríbor?¿Será más conveniente contratar un préstamo a tipo variable o a tipo fijo?¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?Los expertos contestan

Quien haya apuntado entre sus objetivos para el año nuevo comprar una vivienda y buscar financiación para ello,gozará en 2018 de condiciones todavía favorables,según los expertos consultados.En su opinión, el entorno de tipos de interés bajos y las medidas que traerá la nueva ler hipotecaria apuntan decididamente a ello.Con una novedad: la irrupción en el mercado de las hipotecas con tipo de interés variable pero sin vinculaciones.
EL EURÍBOR SEGUIRÁ EN MINIMOS

Desde la caída de euríbor,mucho se ha especulado alrededor del momento en el que este índice de referencia para los intereses que se pagan en un préstamo hipotecario a tipo variable volvería a subir.El hecho es que este porcentaje,que se suma a un diferencial establecido por el banco,cerró diciembre en el -0,19% y lleva ya 23 meses en negativo .El resultado son hipotecas con tipos de interes variables excepcionalmente bajos.

No parece que este entorno vaya a sufrir cambios este año.El pronóstico de Bankinter para el euríbor en 2018 se mueve en un rango que va de -0,30% a -0,20%,según un informe de su departamento de análisis.Por el contrario,el próximo año prevé subidas que podrán llegar hasta el 0,40% con un escenario central del 0,19%."Estamos en un contexto europeo de inestabilidad política,con un gobierno alemán nada estable,perfilándose aún el Brexit y con ciertas inestabilidades en otros países,lo que hace que la economía crezca pero no sea del todo firme",explica el director general de Tu solución hipotecaria,Ricardo Gulias."Por estos factores,los tipos de interés no empezarán a subir hasta el primer trimestre de 2019",concluye el responsable de esta intermediaria.

MÁS HIPOTECAS A TIPO FIJO

En este marco,los expertos registran una tendencia a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo,que continuará este año."La tendencia de este 2018 es que la hipoteca a tipo fijos será el préstamo estrella",dice Gulias.Casi desconocida en la época de la burbuja inmobiliaria,tras a crisis este tipo de hipoteca se fraguó un camino,por un lado ,entre aquellos consumidores que buscaban estabilidad en la cuota a devolver cada mes a banco,ante el riesgo de una hipotética subida de los tipos de interés.Por el otro,los bancos chocaron contra euríbor muy bajo y una oleada de demandas por las cláusulas suelo,lo que les hizo replantear su manera de prestar dinero.

"Se puieron al ataque y promocionaron la hipoteca fija ",relata Gulias,"creando préstamos de hasta 30 años,un lapso impensable para este producto hasta hace poco,y unos tipos que pueden llegar al 2,15% a pazo máximo y al 1,25% a 10 años".Fue así como la hipoteca a tipo fijo pasó de representar el 6% al actual 38%.Gulias prevé que la cuota fija alcance más de la mitad de todas las hipotecas este año.

CONVIENE PARA UN PRÉSTAMO DE HASTA 150.000 EUROS

"Desde una perspectiva de largo plazo,la oferta hipotecaria a tipo fijo siendo una de las mejores alternativas a la hora de financiar una vivienda",opina el responsable de financiacón de Ibercaja,Santiago Ramón y Cajal."Eliminar el mayor riesgo de encarecimiento de un préstamo,como es la evolución de euríbor,a los precios actuales,es una gran oportunidad para los futuros compradores de vivienda",añade.
Pereo,¿a quién puede interesable más una hipoteca a tipo fijo?Si el capital a financiar no es demasiado grande hasta 150.000 euros,según Gulias-, el tipo variable será más interesante.Para importes superiores,el responsable de la intermediaria aconseja el tipo fijo para mayor tranquilidad,aunque " si tienes un buen diferencial,por debajo del 1%,el tipo variable a largo plazo acabará compensando en este caso también",detalla.En sus palabras,después de lverano los diferenciales rondarán el 0,75% con máxima vinculación.Eso sí,un nivel tan bajo se destinará sobre todo a "clientes premium",señala.

TIPO VARIABLE SIN VINCULACIONES

Las hipotecas con productos vinculados como el seguro de vida seguirán prosperando,ya que permiten al cliente obtener condiciones más favorables y aseguran al banco mucha rentabilidad.La novedad estriba en tipos variables con "diferenciales excelentes ( entorno al 1%) "pero " sin ninguna vinculación",afirma Gulias.Estas operaciones,que desaparecieron hace una decena de años,darán sorpresas en 2018, asegura este experto.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Sobre esta tela de fondo empezará su andadura la nueva ley hipotecaria,que "previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de este año",señala el responsable de hipotecas y financiación al consumo de Deutscha Bank,Luis Marquet.La normativa establece una serie de medidas por las que las entidades deben informar más y mejor a los clientes a la hora de asesorarles."Deberemos dejar constancia a los futuros hipotecados",explica Ramón y Cajal.Con este objetivo,el banco entregará obligatoriamente a sus clientes dos fichas de información y advertencias.Los notarios también estarán obligados a informar a los clientes mediante un acta notarial y en un momento anterior a la formalización de la hipoteca.

Asimismo,será más barato pasar de una hipoteca a interés variable a una a tipo fijo y las tasas notariales y de registro en este caso también bajarán.La nueva ley reduce también las comisiones en el  caso de un vencimiento anticipado por parte del cliente e impone alos bancosplazos más amplios en el caso de incuplimiento antes de poder dar por vencido un préstamo.

FINANCIACIÓN AL 100%

La vent de productos condicionados a la concesión de la hipoteca o a la mejora del tipo de interés se hará de forma más escrupulosa,según Ramon y Cajal."No se eliminarán las ventas de productos combinados y vinculados,pero al cliente le deberemos informar de forma mucho más transparente sobre ello y siempre demostrando que suponen un beneficio para los deudores,teniendo en cuenta sus preciosy disponibilidad",asevera.

En ningún caso esta normativa provocará un encarecimiento de las hipotecas,por lo menossegún Gulias."La banca,ya saneada y con experiencia,seguirá controlando la concesión de estos productos para no caer en más errores",zanja.En cuanto a porcentajes de finaciación,según este experto los mejores clientes podrán obtener este año el 100% del precio de venta del inmueble y más del 80% del valor de tasación.
Fuente:www.elpais.com

El euríbor de las hipotecas marca otro mínimo en septiembre:¿Por qué sigue cayendo?

El euríbor a 12 meses,utilizado mayoritariamente en el cálculo de las cuotas de las hipotecas variablesen España,marca otro mínimo histórico mensual negativo.Y la racha de pulverizar récords por debajo del umbral del 0% dura ya más de un año (a excepción de mayo y agosto de 2016,el índice no ha parado de caer mes a mes desde que en febrero de ese año entrara en tasas negativas).La media provisional de septiembre es del -0,168% frente al -0,156% de agosto y al 0,057% de un año antes.La diferencia con respecto a hace doce meses es de -0,111 puntos.

El índice hipotecario sigue inmerso en una tendencia bajista que se inició con el recorte de los tipos oficiales de interés y ,de momento, no parece encontrar suelo ,pese a que a comienzos de año los analistas auguraban que el euríbor tocaría fondo en 2017.Entonces las previsiones tenían en cuenta las expectativas de subidas de tipos en Europa replicando más pronto que tarde los movimientos de la Fed en Estados Unidos.Pero el panorama ha cambiado en los últimos meses y el cambio de rumbo del euríbor hacia niveles positivos no solo no llega sino que tardará en llegar,de acuerdo con las nuevas proyecciones que bajara el mercado.

"Cuando parecía que la situación podía empezar a normalizarse y que el índice podría repuntar,la reciente apreciación del euro ha hecho que el Banco Central Europeo se replantee de nuevo el tapering,que es el comienzo del retiro de las inyecciones de liquidez por parte del BCE",explica Gustavo Martínez,analista de XTB,que añade que en su última comparecencia Mario Draghi "ha dejado caer que continuaría con el programa de compra de deuda (QE) incluso en 2018".Según el experto, esto significa que "euríbor continuará cayendo por las mismas razones por las que venía cayendo:un exceso de oferta monetaria en el mercado por un lado y una facilidad de depósito marginal del -0,40% en el BCE por otro".

La pregunta del millón entonces es :¿cuándo dejará de caer? y la respuesta es simple:cuando el BCE inicie en plan de retirada de estímulos que provocará una reducción del a oferta monetaria y consecuentemente una alza en los tipos de interés.

Desde Fidelity apuntan que el BCE mantendrá su postura de poner fin a la expansión monetaria de forma muy gradual y que la reducción de los estímulos cuantitativos probablemente dure todo 2018.Con o sin  fortaleza del euro,otros factores de tipo más fundamental,como el pobre crecimiento impidan al BCE poner fin a sus medidas no convencionales de forma rápida y limpia.

"A pesar de reconocer que la recuperación económica es mayor de lo esperado y admitir que el riesgo de deflación ya está superado ,el BCE prefiere tener indicios más claros de la recuperación de la inflación antes de iniciar la normalización monetaria" , señala a Efe José Luis Martínez Campuzano,portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB).Destaca además que el BCE parece estar seguro sobre los beneficios de las políticas ultraexpansivas a corto plazo."La autoridad monetaria defiende que ,hasta el momento, la aplicación de estas medidas extremas ha sido muy positiva,una condición suficiente para mantenerlas.La condición necesaria es precisamente la prolongación de un escenario de baja inflación".

En el último informe de estrategia de Bankinter correspondiente al cuarto trimestre del año,la firma recalca que " la inflación es la gran incógnita de este ciclo.A su juicio,en la zona euro se mantendrá en niveles bajos (actualmente se encuentra en el 1,5 % y en el 1,2% en términos subyacentes)."Sin tensiones inflacionistas los bancos centrales no tienen ninguna presión para aplicar sus estrategias de salida, para realizar una rápida retirada de estímulos.Y eso es justo lo que estamos viendo :una gran lentitud por su parte".Así ,la entidad estima que el euríbor a doce meses terminará 2017 en el entorno del -0,15% y finalizará 2018 en el -0,03%,según su escenario central,para volver a tasas positivas en 2019.

Abaratamiento de las hipotecas

Así,en el caso que el euríbor cierre septiembre en el valor medio actual de -0,168%,para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que le toque revisión anual,la rebaja en la cuotamensual será de unos 5,71 euros ,lo que supone 68,5 euros al año.

Los grandes beneficiarios son los prestatarios o tomadores que se financian o refinancian cada vez más barato.En este sentido ,el analista de XTB asegura que los deudores hipotecarios pueden estar tranquilos,pues al menos durante los próximos seis meses van a continuar pagando cada vez menos.

Para determinar la evolución del euríbor en los próximos meses hay que tener en cuenta muchas variables,como el consumo y evolución de la inflación,estado de las bolsas,precio oficial del dinero,precio del petróleo."Los bancos tienen buenos profesionales para prever como va a evolucionar el euríbor y el precio del dinero,con una hipoteca a tipo de interés variable no arriesgar ya que aumentan o suben el tipo de interés según evolucione el mercado.Sin embargo,todo cambia en las hipotecas a interés fijo,ya que se arriesgan a que el euríbor suba por encima de ese interés fijo,por lo que perderían mucho dinero si estimarán mal como evolucionará el euríbor.Por eso cuentan con profesionales que hacen previsiones y ponen el interés fijo con un margen más alto de las previsiones que hagan para no arriesgar",explican agentes del mercado.

Fuente:www.cincodias.com

Guidos:"Cambiar de hipoteca variable a fija será casi gratis"

El ministro de Economía dice que el euríbor está negativo pero no va estar así siempre.

El 95% de las hipotecas en España son a tipo variable y a un plazo de entre 25 y 30 años.

El ministro de Economía,Industria y Competitividad,Luis de Guidos,ha destacado la mejora que supondrá para los consumidores la futura ley de crédito inmobiliario que contempla,entre otras cuestiones,que si el consumidor lo decide,de acuerdo con su banco,pueda pasar su hipoteca de tipo variable a fijo "prácticamente sin gastos",lo que supone "un seguro" para el ciudadano porque el euríbor ahora está negativo pero no va a estar así "toda la vida"

En su intervención en el desayuno-coloquio organizado por Unicaja y diario SUR,ha apuntado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al eríbor, y ha recordado que se trata de contratos "a muy largo plazo,a 25 o 30 años,y los tipos de interés no siempre van a estar igual; de hecho a una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo".

La normativa prevista intentará facilitar "prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco ,pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo".Esto,ha recalcado ,beneficiará al ciudadano,recordando cómo en 1996 la mayoría de las hipotecas eran a tipo fijo y esa tendencia cambió.

Negociación del tipo aplicable

El Gobierno ,ha precisado De Guindos,"dará una opción muy barata" de aplicar ese cambio, de manera que se intentarán mejorar las condiciones "desde  el punto de vista del consumidor".Respeto a qué tipo fijo,ha aclarado  que tendrá que ser una negociación entre las partes.
Fuentes del Ministerio de Economía consultadas por Europa Press han explicado que la normativa incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera.

Otra de las cuestiones expuestas por el ministro ha sido que el notario va a tener que actuar dos veces ,en la fase precontractual y cuando se firma la hipoteca."Vamos a intentar también que la transparencia sea absoluta con los gastos y cláusulas suelo y con las cláusulas completas,porque el hipotecario no se trata de un contrato sencillo,y se trata de evitar la opacidad,que es la fuente de la nulidad",ha expuesto el titular de Economía.

También ha aludido a otros cambios previstos, de manera que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro "sin el más mínimo coste o sin la más mínima penalización ".

En su intervención también se ha referido al importante ajuste que se ha producido en el sector de la construcción en España durante la crisis y que ha provocado que la construcción residencial redujera su peso a más de la mitad.

A su jucio ,la situación está remontando," en consonancia con la recuperación de los flujos de financiación" pero "es prematuro decir que existe una burbuja".Para De Guindos,la reactivación de la compra y venta de viviendas "es una buena noticia".
Fuente:www.cincodias.com

La firma de hipotecas aumentó el 14% en 2016 y suma tres años en positivo

La demandas sobre cláusulas suelo y gastos hipotecarios han encarecido los productos en el mercado.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 14% en el 2016 respecto del año anterior,hasta sumar 281.328.Se encadena así el tercer aumento anual consecutivo después de siete años de caídas,según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).Desde el 2007,la firma de hipotecas sobre viviendas venía registrando descensos,la mayor parte de ellos de dos dígitos.En concreto,en el 2013 bajaron el 27,1% ,mientras que en el 2012,2011 y 2008 retrocedieron más del 32%.En el 2009 disminuyeron el 22,2 % ,en tanto que el 2010 y 2007las caídas fueron más moderadas,del 6,6% y del 7,7% respectivamente.

En el ejercicio del 2014 se rompió finalmente esta tendencia y las hipotecas sobre viviendas crecieron el 2,3 %.Al año siguiente ,en 2015,la firma de hipotecas sobre viviendas se disparó el 20,8%Este año el incremento ha sido menor,del 14% pero también de dos dígiros.

Según Beatriz Toribio,responsable de estudios de fotocasa ,"consolidación de la financiación hipotecaris ha sido una de las claves más importantes para el buen momento que vive en sector",ya que durante el 2016 hemos asistido a una "guerra hipotecaria" que ha puesto en el mercado una amplia oferta de créditos y nuevas formas de financiación como las hipotecas a tipo fijo,que eran prácticamente  inexistentes y hoy representan casi un tercera parte de los préstamos que se firman",ha destacado.

Los expertos esperan que esa tendencia se mantenga en el 2017,pero más moderada."Con el euríbor en mínimos historicos,el interes de la banca por volver al negocio de las hipotecas y la intención de BCE de no subir los tipos de interés a corto plazo,el 2017 puede ser un buen año para firmar una hipoteca.Pero será difícil encontrar las atractivas ofertas que hemos visto hasta ahora", ha destacado Toribio.Entre otras razones,porque las últimas sentencias judiciales sobre cláusulas suelo y los gastos hipotecarios han provocado que las entidades financieras encarezcan los productos que comercializan,lo que ha generado un aumento de los diferencias ,así como de los tipos fijos.

MÁS IMPORTE MEDIO

El aumento del crédito se h reflejado también en el importe medio de las hipotecas constituidas ,que subió el 2,8% en el 2016,hasta los 109.759 euros,mientras que el capital prestado repuntó el 17,2% en el conjunto del año,hasta los 30.878 millones de euros.

A cierre del 2016, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 3,15%, con un plazo medio de 22 años.En el caso de las viviendas ,el interés medio fue del 3,18% ,frente al 3,37% de un año antes.

El 68,4 % de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable,frente al 31,6% tipo fijo.El euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable,en concreto figura en el 92,5%de los nuevos contratos.

Fuente:www.elperiodico.com

¿Como me afecta la manipulación de la evolución del Euribor?

Una sentencia abre la puerta a que los afectados por la manipulación de la evolución del Euribor recuperen lo pagado de más .¿Cómo teafecta a ti?

La Unión Europea impuso una multa de 485 millones de euros a tres bancos por haber manipulado la  evolución del Euribor.Estos bancos son JP Morgan,CréditAgricole y HSBC,que se suman a otros bancos que ya había sido sancionado anteriomente:Barclays,Deutsche Bank,Royal Bank of Scotland(RBS),Société Générale,JPMorgan,Citigroup y RP Martin.
Estos bancos participaron en un cártel-entre 2004 y 2012 -que buscaba inflar en Euribor de forma artificial,lo que les permitía cobrar mensualidades de las hipotecas de tipo variable a un precio más alto del que realmente deberían.El pasado 17 de novienbre el juzgado de lo mercantil número 1 de Sevilla abrió la puerta a que los afectados recuperasen lo cobrado de más.

¿Qué es el Euribor?

El Euribor es un índice que toma como referencia los intereses a los que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas.Hasta 44 de los más importantes bancos que operan en Europa deben informar a las autoridades de la cifras a las que se prestan el dinero.A partir de aquí se realiza una media sobre la cual se calcula el Euribor.
Según la Unión Europea,los bancos participantes en la manipulación de la evolución del Euribor intercambiaban información sensible y pactaban de antemano los precios con tal de maximizar los beneficios,algo que va en contra de las leyes de competencia.

La evolución del Euribor afecta a tu hipoteca 

Através de estos préstamos ,los bancos con menos liquidez obtienen fondos de los que sí cuentan con dinero disponible.Gracias a esto, pueden ofrecer financiación y créditos a sus clientes.Sin embargo,si un banco tiene que pagar unos intereses mayores para disponer del dinero,trasladará este coste a la hipoteca.Por ello,un Euribor alto se traduce en unas hipotecas más caras y un índice bajo en préstamos más baratos.
El interés de las hipotecas es el Euribor mensual sumado a un diferencial fijado por la banca,que normalmente es un 1%.Sin embargo,cuando llegaron las primeras sanciones en 2013,el entonces Vicepresidente de la Comisión Europea,Joaquín Almunia,aseguró que la manipulación del Euribor no había llegado a afectar directamente a los usuarios particulares.

¿Me afecta la manipulación del Euribor?La sentencia no lo aclara.

La sentencia del juzgado de Sevilla considera que sí afecto,contrariamente al criterio de Almunia.El problema es que ,como expica la OCU,"esta sanción aunque eemplar,no sirve para reparar a todos los consumidores afectados ni aclara el periodo de tiempo durante el cual sucedió esta manipulación".
"La OCU exige a la Comisión Europea que facilite la información sobre el periodo de tiempo en  el cual tuvo lugar la manipulación de los índices de referencia y aclare sobre los efectos que esto pudo tener en los millones de contratos hipotecarios de los europeos durante dicho periodo".
Por lo tanto ,en este momento es imposible saber a quién ha afectado de forma concreta esta manipulación porque se desconoce en qué momentos en concreto se produjeron estas irregularidades .Así,lo mejor que se  puede  hacer es ,si estuviste pagando una hipoteca entre 2004 y 2012,seguir toda información que surja sbre la manipulación del Euribor,y si es necesario pedir información a tu banco sobre el cálculo del interés que se te aplica a la hora de fijar los intereses que pagas.Adicionalmente,puedes solicitar información a la OCU,o a asociaciones como OpEuribor.
Fuente:www.lavanguardia.com