Vender una casa lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y así evitar sorpresas.
En la venta de una vivienda intervienen dos partes,quien vende su casa y quien la compra,y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos.Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda-aproximadamente el 10% del importe de la transacción-,lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano.Y,sin embargo,vender una casa también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradable sorpresas.
A grandes rasgos,quien vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IPRF),el impuesto o plusvalía municipal,la cancelación de la hipoteca-si existe una carga sobre la vivienda -y los de notaría.
IPRF
Los propietarios que vendan un vien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas si residen en España.En caso de ser no residentes en el territorio español,estarán sujeto al impuesto sobre la Renta de no Residentes.¿Por qué hay que declararlo?Porque la ganancia patrimonal que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró,actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.Ese importe de declara en la base imponible del ahorro IPRF.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonial y por tanto no se debe tributar.
Con la nueva reforma fiscal,se eliminan loscoeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonal por la que se tributaba en la declaración de la renta,provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda.Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos constribuyentes que han vendido piso,especialmente si fueron adquiridos antes de 1994,que gozaban de un tratamiento fiscal más favorables que las viviendas adquiridas a partir de 1995.
La ganancia patrimonal que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros,al 19,5%,de 6.000 a 50.000 euros,al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros,al 23,5%) .El año que viene,se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonal y ,por lo tanto,no se debe tributar.De hecho,la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.
La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual,no segunda residencia.La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa .La que no se utiliza sí debe tributar.
"Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión,el precio obtenido,no el importe de la ganancia.Además,la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años,contados a partir de la fecha de la transmisión,cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen",explica Ignacio Para Mata,socio de VAbogados.
En cualquier caso,es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinvesión.Tanto si se reinvierte la ganancia como si no,hay que declararlo.También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.
Y lo que se vende debe se la vivienda habitual.Es decir,aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años."No obstante,se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando,a pesar de no haber transcurrido dicho plazo,concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda tales como celebración de matrimonio,separación matrimonial,tralado laboral,obtención de primer empleo o de empleo más vetajoso u otras análogas",aclara Ignacio Para.
Plusvalía municipal
Es el gran olvidadoy ,sin embargo ,está pesente en todas las ventas de viviendas quese formalizan en España,y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta se su casa.El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana(IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda ,es desir,donde está ubicada la vivienda.
"Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra,en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador,y es legal si lo pactanlas partes.El problema es que no siempre quien compra,especialmente si es alguien que viene de otra ciudad,lo sabe",asegura a El Confidencial Pau A.Monserrat, economista y director editorial de ¡Ahorro,portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.
"El importe total de este impuesto,que corresponde pagar al vendedor ,se minorará del valor de transmisión,siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador",añade Ignacio Para.
Los ayutamientos están exigiendo el pago de la plusvalía municipal tanto si hay plusvalías como si hay pérdidas en la venta de la vivienda.
Se calcula sobre el valor catasral de la vivienda y el numero de años que se ha tenido en propiedad.El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España,lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente
.
Su cálculo depende de cada ayutamientom,que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas.No obstante ,se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías.Los abogados recomendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.Se liquida al ayutamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.
Tal y como explica Ignacio Para,"como regla general,el importe de la ganancia o pérdida patrimonal en los supuestos de enajenacón onerosase determina por la diferencia entre los valores de adquisici´´on y transmisión de los elementos patrimoniales".
El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:
+Importe real de la adquisición.Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso,su valor de adqusición será el importe real por el que ses adquirió.
+Coste de inversiones y meloras.Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras,su coste se añade al valor de adquisición.
+Gastos y tributos accesorios.Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente ,a excepción de los intereses.
- Amortizaciones.Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
Por su parte,el valor de tranmisió´n se determina computando dos partidas,el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya sido satisfechos por quien vende.
Gastos de notario y registro
En muchas ocasiones, cuando se vende una casa ,el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble.El comprador adquiere la casa libre de cargas,por lo que hay dos opciones,cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca,es decir que el nuevo propietario asuma dicha deuda,con lo que exigirá una rebaja en el precio.Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar ,por ley,el 0,5% del capital de la hipoteca.
Pau A.Monserrat asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5 % sobre el capital prestado durante los primeros cinco años,y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.
Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda.El coste varía en función del dinero qu pedimos prestado en su momento al banco,por lo que puede llegar a ser bastante abultado ,entre 300 y 1000 euros.
"Generalmente ,la gestoría que se encarga de cancelar registramento la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor,cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros,se sorprenda",apunta Monserrat."Casi siempre,en la firma ante el notario,el vendedor se sorprende de tener que asumir este gasto,ya que o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa".Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa,los gastos corren a cuenta del comprador.
Para que la vivienda esté libre de cargas,quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad,derramas,IBI,tasa de basuras,etc.,que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.Es decir,si la venta se firma el 2 de enero,salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.
Además,si el vendedor acude a portarles inmobiliarios a una agencia para vender su casa deberá afrontar los gastos que esto supone.Sin olvidar el certificado de eficiencia energética,obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.
