La compraventa de viviendas crecerá más de un 18% en 2018,por encima de las 550.000 operaciones

El "servicer" prevé un incremento de la demanda solvente ,más crédito ,aumento  de interés inversor y avance de la promoción de obra nueva

La firma de hipotecas sigue creciendo ,pero menos

El mercado residencial registrará un crecimiento mayor en 2018 que el registrado en 2017 y las compraventas de viviendas crecerán más del 18% ,superando las 550.000 operaciones,según se desprende del quinto informe sobre el Mercado residencial en España,elaborado por la plataforma de investigación y análisis del mercado inmobiliario de Servihabitat.

El consejero delegado de Servihabitat, Julián Cabanillas,cree que 2018 " será claramente" el de la consolidación de sector inmobiliario,"con un mercado que se presentará saneado,en la mayor parte de los territorios,tal como señalan las previsiones de los diferentes indicadores".

De cara a cierre de 2017, Servihabitat espera que las transacciones de viviendas aumenten un 16,9% en 2017 con respecto al año anterior y superen las 472.000 operaciones.

Según Servihabitat,el incremento de la demanda solvente,las políticas de mayor concesión de crédito por parte de los bancos,el aumento del interés inversor y el avance de la promoción de obra nueva son los factores que contribuyen al impulso de la demanda y al incremento de este indicador.

Tanto en 2017 como el ejercicio que viene ,las comunidades que liderarán el volumen de compraventa serán Andalicía,Cataluña y Madrid.No obstante,en 2017, Castilla -La Mancha (+23,1%) y La Rioja (23,1%)  han sido las comunidades que más han incrementado porcentualmente sus operaciones en comparación con 2016.

Teniendo en cuenta la tipología de los inmuebles, la vivienda de obra nueva ha perdido peso en comparación con la de segunda mano ,que se mantiene en el 75% del total de las operaciones que se han registrado en lo que va de 2017.

El 70% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros y el 34,6% de las transacciones se han realizado sobre viviendas que tienen entre 30 y 90 metros cuadrados.Sin embargo,los inmuebles más demandados son los que tienen tres dormitorios en el caso de las viviendas habituales y de cuatro habitaciones en el caso de las vacacionales.

A cierre de 2017,la firma prevé que haya 76,800 viviendas indicadas ,cifra que crecerá un 22% en 2018,hasta los 93.600 inmuebles ,según sus estimaciones.Respecto a las viviendas visadas estima que haya 117.800 proyectos a cierre de 2017,mientras que espera que se incremente hasta las 140.000 unidades en 2018,un 18,8% más.

Por otro lado,sobre los proyectos terminados cree que aumentarás un 27% en 2017 y casi un 20% en 2018 ,cuando se superarían las 61.300 viviendas finalizadas.

Respecto a las obras nuevas, Servihabitat cree que el  stock se reducirá más de un 26% en 2017 y que la absorción superará en 16% en 2018,por lo que las viviendas de obra nueva se reducirán hasta las 243.000 unidades.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA ,UN 4,5% MÁS CARO

En el conjunto de 2017, el precio de la vivienda aumentará un 4,5% de media en España,cifra que Servihabitat prevé que ascienda hasta el 4,7% en 2018.Los mayores aumentos se registrarán en Madrid (7,5%), Cataluña (7%) e  Islas Baleares (5,6%).

A cierre de 2017 también se podrá observar cómo el alquiler residencial "continúa ganando peso en España",según la inmobiliaria.

De hecho,el estudio pone de relieve que el volumen de viviendas en alquiler disponibles actualmente en  España es de 97.900 un 14,5 % menos que en 2016.
Fuente:www.elmundo.es

Cómo comprar para alquilar y que salga muy rentable

Cada día más los pequeños ahorradores que deciden invertir su dinero en ladrillo.Se trata de comprar pisos para luego ponerlos a trabajar.Y sale muy rentable,fíjate.

El ladrillo es cada día más apetecible para los pequeños inversores,ya no son solo socimis,las sociedades patrimonialistas o los grandes inversores los que juegan a comprar viviendas para luego ponerlas a trabajar,los pequeños ahorradores también se han dado cuenta que la inversión inmobiliaria es mucho más rentable que los productos bancarios y financieros.

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler es lo más habitual,pero no lo único .También exsisten la adquisición de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado  ,que en definitiva también es comprar para alquilar pero con alguna variación por medio.Es algo que se hace desde hace bastante tiempo por toda Europa,pero ¿cómo funciona? Así.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda  que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios compraventa más bajos,sabe que se embarca en una operación a largo plazo.Se trata de inverciones de 12 ó 15 años vista,aunque varía según la edad del vendedor,según explica El País

COMPRAR LA NUDA PROPPIEDAD DE UN PISO

La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento.Es decir,cuando el inversor compra no tiene la posesión de la casa.Tendrá la posesión de la casa cuando fallezca el propietario que se la ha vendido y vive en ella.Es una inversón a unos 10 ó 15 años vista.

"En el último año,en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad",afirma Eduardo Molet,consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI) a El País."Ya hemos superado el medio centenar en los últimos meses,cuando en años anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las ontemplaba",añade.

El aliciente de esta compra es que el inversor compra el piso a un precio por debajo del mercado.Por ejemplo,se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 y 500.000 euros que en el mercado también superaría el millón.

Pero, en general las propiedades muy caras no son las más atractivas para los inversores,que prefieren precios más moderados.La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en  grandes ciudades o poblaciones de más de 100.000 habitantes.En el caso de REI,el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

Lo normal es que el comprador compre al contado porque,además los bancos no dan hipoteas sobre una nuda propiedad.Aunque también queda la opcón de abonar rentas mensuales vitalicias.El comprador asume todos los gastos, inqluido el impuesto de plusvalía municipal,el IBI,las deramas extraordinarias y el seguro de la casa.Y en el 90% de los casos tendra que hacer obra el la vivienda una vez obtenga la posesión de la misma.

La persona mayor solo tiene que pagar la  cuota ordinaria de la comunidad y los suministros.De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales están garantizados mediante condición resolutoria,por lo que si el comprador impaga las rentas perdería la propiedad.

Esta fórmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años (algo  más de una década ),en los que se presupone que el piso se habrá revalorizado y tendrá un golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8% ,según señala Carlos A.Martínez Cerezo,presidente de Grupo Retiro,a El Pais.

COMPRAR CON ALQUILER GARANTIZADO

La persona que compra la vivenda adquiere pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de alquiler que se eleva a público para su para su inscripción en el Registro de la Propiedad.El inquilino es vitalicio o se quedará en la vivienda como inquilino durante el plazo que se quiera fijar.Así la persona mayor tiene asegurada su vivienda,si ,por ejemplo ,al propietario le embargaran esa casa,el nuevo dueño tampoco podría expulsar al inquilino.

La persona mayor sí puede desistir del contrato en cualquier momento,por lo que inversor no tiene garantizada su permanencia,aunque no suele se lo habitual.

El pago de gastos de compraventa se reparten entre comprador y vendedor.El comprador se hace cargo del notario,el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales,IBI,cuatas ordinarias y extraordiarias y seguro de la vivienda.El vendedor paga la plusvalía municipal,el impuesto de trasmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.

Normalmente quien compra así tiene un descuento de 15% al 20 % sobre el precio mercado y una rentabilidad bruta anual del 5% y al 6,5%.

Fuente:enalquiler.com

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente .El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del " impuesto extra" se la conoce como "liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además acompañada de los correspondientes intereses de demora.La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró los valores que manejan las administraciones autonómicas.Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿ Y cómo determinan las CCAA el valor de la casa? se acogen al articulo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes.Así,mediante dicha  comprobación ,la haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tribunar por su adquisición,tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes,y no lo que se ha pagado por ellos.Por ellos una Comunidad Autónoma puede prescindir de valor consignado en la escritura pública,y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

De este modo,nadie está libre de que la hacienda autonómica compruebe el valor escriturado de la vivienda  y de que, en caso de que proceda,exija el pago de más impuestos que los que se pagaron en su día.El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que , afortunadamente,en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia,en función de métodos de comprobación empleados.Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son  también diferentes.Para recurrir dichas liquidaciones complementarias,el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiete a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo.

Fuente:idealista.com

Mi alquiler termina y mi casero quiere subirme 200 euros al mes,¿Puede hacerlo?

Alquilé un piso en noviembre 2012 por 500 euros mensuales y me vence ahora el contrato.El arrendador quiere renovar por 3 años más con una subida de 200 euros.¿Puede obligarme a esta subida tan desproporcionada y abusiva o hay un límite?

De acuerdo al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU),"la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes".Por su parte,el artículo 10 del mismo cuerpo normativo establece:"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,o de cualquiera de sus prórrogas,una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquel,ninguna de las partes hubiese notificada a la otra ,al menos con 30 dias de antelación a aquella fecha ,su voluntad de no renovarlo,el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En el presente caso,se trata de un contrato con una duración de cinco años,por lo tanto ,si al momento del vencimiento del contrato el arrendador comunica con al menos 30 dias de antelación la voluntad de no renovarlo ,el mismo se da por terminado ,pudiendo suscribirse un nuevo contrato con condiciones distintas.

Las partes son libres de pactar la renta ,así lo establece el artículo 17 de la LAU,señalando que 2la renta será la que libremente estipulen las partes",por lo tanto ,las partes tienen libertad para pactar las condiciones económicas que están dispuestas a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Vivir en Barcelona y comprar casa en Galicia

Soy de Barcelona y voy a comprar un piso en Galicia de segundo mano.

¿Puedo hacer todos los trámites en Barcelona y escriturar aquí o tengo que ir a Galicia a firmar ante notario?Por otro lado ,no tiene certificado energético,¿debería tenerlo?

Puede realizar la compraventa ante notario en cualquier lugar,no siendo preciso que se traslade a Galicia para ello.Esto quiere decir que puede realizar al firma del contrato de compraventa ante un notario en su ciudad.

No obstante,la inscripción de la compraventa debe realizarse en la oficina registral  donde radique la finca ,en este caso sería Galicia.La presentación de los documentos se puede realizar directamente por el comprador o bien por una gestoría,o incluso por la notaría,si esta última presta servicios de gestión o bien de forma telemática.

Asimismo ,hay que tener en cuenta los impuestos que deben liquidarse al adquirir una vivienda de segunda mano ,en este el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados,que deberá abonarse en la comunidad donde radica el inmueble.

En los que recpecta al certifiado energético,en virtud del Real Decreto 235/2013 ,de 5 de abril,el promotor o vendedor de una vivienda debe disponer obligatoriamente del certificado de eficiencia para la venta o alquiler de la misma,debiendo entregar dicho documento al comprador o mostrarlo al nuevo inquilino.

El certificado de eficiencia energética permite conocer el consumo energético de un inmueble,ya se trate de un edificio,vivienda o local,y otorga una calificación en función del grado de eficiencia.Mediante el mismo,se persigue conseguir una mayor eficiencia energética de los inmuebles,si  bien es un documento informativo y no vinculante.

Sin embargo,sí que es obligatorio disponer del mismo ,y por ello el art.18 del real decreto dispone que no tenerlo "se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios" y conlleva la imposición de una sanción.

Fuente:blogs.elconfidencial.com

¿Por que alquilar tu vivienda vacía?

Esta semana comenzamos la publicación de varias guías sobre el alquiler, en las que daremos respuesta a las numerosas preguntas que se plantean caseros e inquilinos a la hora de arrendar una casa. En este primer capitulo, dedicado a propietarios, repasamos por qué es una buena idea alquilar tu vivienda vacía. Rentabilizar la inversión que supone la compra de un inmueble o ayudar al pago de la hipoteca son algunas de las principales razones.

Tener una casa vacía es caro, especialmente si esta cuenta con hipoteca. Sólo los gastos fijos, como el ibi, la comunidad, el seguro de hogar o os mínimos de luz y el agua pueden suponer el desembolso de mas de 2.000 euros anuales por vivienda, al que habría que sumar el coste del préstamo hipotecario si es que la casa aun no esta completamente pagada.

Por eso, y porque vender una vivienda es hoy en día complicado, una buena opción para los propietarios de vivienda vacías puede ser sacarlas al mercado del alquiler. Y es que la rentabilidad del alquiler de vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona ronda en el actualidad en el 4%.

En resumen, las ventajas de alquilar tu vivienda vacía son:
- Rentabilizar la inversión que supone la compra de la casa
- Amortizar  los costes que supone ser propietario
- Ayudar al pago que supone la hipoteca de la vivienda, si la hay
- Una casa habitada se mantiene en mejores condiciones que una vacía
- El alquiler permite obtener un beneficio a la vez que se mantiene la propiedad del piso

Algunas desventajas de poner tu piso en el mercado del alquiler pueden ser:

-El propietario deja de tener el piso disponible durante varios años
- Se asumen una serie de responsabilidades de cara a mantener la vivienda en buenas condiciones y para gestionar la relación de los inquilinos con el resto de vecinos
- Posiblemente haya que hacer alguna obra para poner la casa a punto
- El riesgo que supone un impago o el temor a que la casa sufra desperfectos , si bien este punto puede minimizarse con una cuidada selección del inquilino o la disponibilidad de seguros para estas situaciones, e incluso la exigencia de un aval al inquilino

Fuente: alquila vivienda