Cómo comprar para alquilar y que salga muy rentable

Cada día más los pequeños ahorradores que deciden invertir su dinero en ladrillo.Se trata de comprar pisos para luego ponerlos a trabajar.Y sale muy rentable,fíjate.

El ladrillo es cada día más apetecible para los pequeños inversores,ya no son solo socimis,las sociedades patrimonialistas o los grandes inversores los que juegan a comprar viviendas para luego ponerlas a trabajar,los pequeños ahorradores también se han dado cuenta que la inversión inmobiliaria es mucho más rentable que los productos bancarios y financieros.

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler es lo más habitual,pero no lo único .También exsisten la adquisición de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado  ,que en definitiva también es comprar para alquilar pero con alguna variación por medio.Es algo que se hace desde hace bastante tiempo por toda Europa,pero ¿cómo funciona? Así.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda  que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios compraventa más bajos,sabe que se embarca en una operación a largo plazo.Se trata de inverciones de 12 ó 15 años vista,aunque varía según la edad del vendedor,según explica El País

COMPRAR LA NUDA PROPPIEDAD DE UN PISO

La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento.Es decir,cuando el inversor compra no tiene la posesión de la casa.Tendrá la posesión de la casa cuando fallezca el propietario que se la ha vendido y vive en ella.Es una inversón a unos 10 ó 15 años vista.

"En el último año,en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad",afirma Eduardo Molet,consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI) a El País."Ya hemos superado el medio centenar en los últimos meses,cuando en años anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las ontemplaba",añade.

El aliciente de esta compra es que el inversor compra el piso a un precio por debajo del mercado.Por ejemplo,se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 y 500.000 euros que en el mercado también superaría el millón.

Pero, en general las propiedades muy caras no son las más atractivas para los inversores,que prefieren precios más moderados.La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en  grandes ciudades o poblaciones de más de 100.000 habitantes.En el caso de REI,el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

Lo normal es que el comprador compre al contado porque,además los bancos no dan hipoteas sobre una nuda propiedad.Aunque también queda la opcón de abonar rentas mensuales vitalicias.El comprador asume todos los gastos, inqluido el impuesto de plusvalía municipal,el IBI,las deramas extraordinarias y el seguro de la casa.Y en el 90% de los casos tendra que hacer obra el la vivienda una vez obtenga la posesión de la misma.

La persona mayor solo tiene que pagar la  cuota ordinaria de la comunidad y los suministros.De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales están garantizados mediante condición resolutoria,por lo que si el comprador impaga las rentas perdería la propiedad.

Esta fórmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años (algo  más de una década ),en los que se presupone que el piso se habrá revalorizado y tendrá un golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8% ,según señala Carlos A.Martínez Cerezo,presidente de Grupo Retiro,a El Pais.

COMPRAR CON ALQUILER GARANTIZADO

La persona que compra la vivenda adquiere pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de alquiler que se eleva a público para su para su inscripción en el Registro de la Propiedad.El inquilino es vitalicio o se quedará en la vivienda como inquilino durante el plazo que se quiera fijar.Así la persona mayor tiene asegurada su vivienda,si ,por ejemplo ,al propietario le embargaran esa casa,el nuevo dueño tampoco podría expulsar al inquilino.

La persona mayor sí puede desistir del contrato en cualquier momento,por lo que inversor no tiene garantizada su permanencia,aunque no suele se lo habitual.

El pago de gastos de compraventa se reparten entre comprador y vendedor.El comprador se hace cargo del notario,el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales,IBI,cuatas ordinarias y extraordiarias y seguro de la vivienda.El vendedor paga la plusvalía municipal,el impuesto de trasmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.

Normalmente quien compra así tiene un descuento de 15% al 20 % sobre el precio mercado y una rentabilidad bruta anual del 5% y al 6,5%.

Fuente:enalquiler.com

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente .El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del " impuesto extra" se la conoce como "liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además acompañada de los correspondientes intereses de demora.La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró los valores que manejan las administraciones autonómicas.Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿ Y cómo determinan las CCAA el valor de la casa? se acogen al articulo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes.Así,mediante dicha  comprobación ,la haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tribunar por su adquisición,tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes,y no lo que se ha pagado por ellos.Por ellos una Comunidad Autónoma puede prescindir de valor consignado en la escritura pública,y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

De este modo,nadie está libre de que la hacienda autonómica compruebe el valor escriturado de la vivienda  y de que, en caso de que proceda,exija el pago de más impuestos que los que se pagaron en su día.El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que , afortunadamente,en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia,en función de métodos de comprobación empleados.Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son  también diferentes.Para recurrir dichas liquidaciones complementarias,el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiete a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo.

Fuente:idealista.com

El truco para el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP

Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varia en función de la comunidad autónoma donde este ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles ( que es el que hay que declarar en el ITP o en el impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por que coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador por hacerle tributar por el "valor real" del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.

Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compro un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando auto liquido el ITP declaro un valor de 204.271,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.

Para Salcedo la clave esta en lo que se considera una "declaración tributaria". La Administración acojiendose a la amplitud del concepto de "declaración tributaria" previsto en el articulo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando u valor inferior al de la escritura, "no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigirse le el  pago del impuesto conforme  al valor de dicha escritura", añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe entenderse es la autoliquidacion del contribuyente u la valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP preve precisamente la presentación de una autoliquidacion para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante TSJ de Castilla la Mancha, aun no estaba vigente el articulo 46.3 de la ley que regula el ITP ( R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliqudado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomara como base imponible el precio pagado.

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el articulo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores. Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el articulo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunico al contribuyente cual era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

"Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidacion del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible", señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura publica, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

" Y ello no supone dejar de aplicar el articulo 46.3 R.D. Legislativo 1/1993. Dicho articulo sera plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración", subraya Salcedo.

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de esta sera inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

Fuente: Idealista