Cómo comprar para alquilar y que salga muy rentable

Cada día más los pequeños ahorradores que deciden invertir su dinero en ladrillo.Se trata de comprar pisos para luego ponerlos a trabajar.Y sale muy rentable,fíjate.

El ladrillo es cada día más apetecible para los pequeños inversores,ya no son solo socimis,las sociedades patrimonialistas o los grandes inversores los que juegan a comprar viviendas para luego ponerlas a trabajar,los pequeños ahorradores también se han dado cuenta que la inversión inmobiliaria es mucho más rentable que los productos bancarios y financieros.

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler es lo más habitual,pero no lo único .También exsisten la adquisición de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado  ,que en definitiva también es comprar para alquilar pero con alguna variación por medio.Es algo que se hace desde hace bastante tiempo por toda Europa,pero ¿cómo funciona? Así.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda  que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios compraventa más bajos,sabe que se embarca en una operación a largo plazo.Se trata de inverciones de 12 ó 15 años vista,aunque varía según la edad del vendedor,según explica El País

COMPRAR LA NUDA PROPPIEDAD DE UN PISO

La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento.Es decir,cuando el inversor compra no tiene la posesión de la casa.Tendrá la posesión de la casa cuando fallezca el propietario que se la ha vendido y vive en ella.Es una inversón a unos 10 ó 15 años vista.

"En el último año,en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad",afirma Eduardo Molet,consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI) a El País."Ya hemos superado el medio centenar en los últimos meses,cuando en años anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las ontemplaba",añade.

El aliciente de esta compra es que el inversor compra el piso a un precio por debajo del mercado.Por ejemplo,se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 y 500.000 euros que en el mercado también superaría el millón.

Pero, en general las propiedades muy caras no son las más atractivas para los inversores,que prefieren precios más moderados.La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en  grandes ciudades o poblaciones de más de 100.000 habitantes.En el caso de REI,el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

Lo normal es que el comprador compre al contado porque,además los bancos no dan hipoteas sobre una nuda propiedad.Aunque también queda la opcón de abonar rentas mensuales vitalicias.El comprador asume todos los gastos, inqluido el impuesto de plusvalía municipal,el IBI,las deramas extraordinarias y el seguro de la casa.Y en el 90% de los casos tendra que hacer obra el la vivienda una vez obtenga la posesión de la misma.

La persona mayor solo tiene que pagar la  cuota ordinaria de la comunidad y los suministros.De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales están garantizados mediante condición resolutoria,por lo que si el comprador impaga las rentas perdería la propiedad.

Esta fórmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años (algo  más de una década ),en los que se presupone que el piso se habrá revalorizado y tendrá un golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8% ,según señala Carlos A.Martínez Cerezo,presidente de Grupo Retiro,a El Pais.

COMPRAR CON ALQUILER GARANTIZADO

La persona que compra la vivenda adquiere pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de alquiler que se eleva a público para su para su inscripción en el Registro de la Propiedad.El inquilino es vitalicio o se quedará en la vivienda como inquilino durante el plazo que se quiera fijar.Así la persona mayor tiene asegurada su vivienda,si ,por ejemplo ,al propietario le embargaran esa casa,el nuevo dueño tampoco podría expulsar al inquilino.

La persona mayor sí puede desistir del contrato en cualquier momento,por lo que inversor no tiene garantizada su permanencia,aunque no suele se lo habitual.

El pago de gastos de compraventa se reparten entre comprador y vendedor.El comprador se hace cargo del notario,el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales,IBI,cuatas ordinarias y extraordiarias y seguro de la vivienda.El vendedor paga la plusvalía municipal,el impuesto de trasmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.

Normalmente quien compra así tiene un descuento de 15% al 20 % sobre el precio mercado y una rentabilidad bruta anual del 5% y al 6,5%.

Fuente:enalquiler.com

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

CÓMO EVITAR QUE HACIENDA TE COBRE MÁS IMPUESTOS POR COMPRAR O HEREDAR UN PISO BARATO

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente .El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del " impuesto extra" se la conoce como "liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además acompañada de los correspondientes intereses de demora.La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró los valores que manejan las administraciones autonómicas.Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿ Y cómo determinan las CCAA el valor de la casa? se acogen al articulo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes.Así,mediante dicha  comprobación ,la haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tribunar por su adquisición,tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes,y no lo que se ha pagado por ellos.Por ellos una Comunidad Autónoma puede prescindir de valor consignado en la escritura pública,y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

De este modo,nadie está libre de que la hacienda autonómica compruebe el valor escriturado de la vivienda  y de que, en caso de que proceda,exija el pago de más impuestos que los que se pagaron en su día.El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que , afortunadamente,en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia,en función de métodos de comprobación empleados.Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son  también diferentes.Para recurrir dichas liquidaciones complementarias,el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiete a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo.

Fuente:idealista.com

¿Qué pasa si el casero necesita la vivienda?

Son muchos los caseros e inquilinos que no saben cómo funcionan las reglas del alquiler cuando un casero necesita la vivienda alquilada,¿puede recuperarla ipto facto?Aquí está la respuesta.

La respuesta está en función del tipo del alquiler a que se refiera

1. A) Contratos firmados antes de 1/1/1995

Resumiendo mucho se puededecir que el casero puede dr por terminado el contrato por este motivo,sin sujetarse a plazos,pero debe acreditar la necesidad ,dar un plazo previo al inquilino e indemnizarlo.Dada la complejidad del sistemaes más que recomendable acudir a un Abogado tanto si se es casero,para iniciar el procedimiento ,como si se es inquilino para contestar.

2.B) Contratos firmados entre 1/1/1995 y 6/6/ 2013

El casero,para poder dar por terminado el alquiler por necesitar esa vivienda para él o familiares directo debe haberlo previsto en el contrato.

3.C) Contratos firmados a partir de 6/6/2013

No es preciso que se haya previsto en el contrato está posibilidad,sin embargo puesto que la Ley dice:No procederá la prórroga obligatoria del contrato si,una vez transcurrido el primer año de duración del mismo....,es evidente que el casero ha de esperar cuando menos a que se cumpla el primer año antes de requerir esa vivienda por necesidad.

Sin embargo conviene subrayar que en los tres casos se está hablando de denegación de prórroga obligatoria porparte del casero ,con lo cual y debido a la mala redacción de la ley,puede interpretarse que,por elemplo,si el casero tiene esa necesidad en el mes décimo tercero deberá esperar hasta que cumpla la segunda prórroga.

En los supuestos B y C) el casero está obligado a ocupar la vivienda en el plazo de tres meses so pena de readmitir al inquilino otro tres años y pagarle los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o bien indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualida por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

Fuente:http://blog.enalquiler.com/2014/destacados/que-pasa-si-el-casero-necesita-la-vivienda/

Cómo debes dejar piso cuando acaba tu alquiler

Preparar una mudanza es demasiado estresante como para añadirle todo el papeloe con tu ex-casero.Deja que te digamos nosotros lo que tienes que hacer.Tú sigue las instrucciones.

Ya le has dicho a tu casero que quieres irse del piso has alquilado y habéis acordado una fecha para dejarlo.Ahora solo te queda hacer las cosas bien para que no haya flecos sueltos cuando entregues las llaves.Echa un vistazo a nuestros consejos.

Chapter1. 1.-Repasa todo el piso para asegurar que lo dejas en el mismo estado que lo recibiste.

Haz un repaso general del piso para comprobar que se lo vas a entregar en las mismas condiciones que lo recibiste.Si el casero pintó el piso cundo tú entraste a vivir en éldeberias entregárselo también pintado.Si el piso estaba amueblado y ha habido algún daño deberias repararlo o negociar con él como le repones el daño causado.Si el casero prohibió que hicieras agujeros en las paredes y los has hecho deberás taparlos para que queden en las mismas condiciones.
Si,por el contrario ,tú has tenido que hacer reparaciones en la vivienda que no te correspondian como inquilino deberás ahora indicárselo al casero para que te compense.Si vas a dejar en la vivienda algún mueble o electrodoméstico tuyo háblado antes con el casero para ver si le  interesa y cómo puede compensarte.
Chapter 2. 2.-Llama a las compañías responsable de los suministros(luz,agua,gas) y comprueba gastos.

Dependiendo de la fecha en la que dejes el piso puede que haya recibos pendientes de pago cuando hagas entrega de las llaves.Lo mejor es que llames a todas las compañias responsables de tus suministros (luz,agua ,gas) u que te indiquen cuándo se emitirá la próxima factura y qué fechas abarca.
Lo ideal es que te hagan una lectura estimada del o consumido y pendiente de cobro hasta la fecha de tu marcha ,pero si no puede hacerse deberás indicar en el documento de entrega del piso qué piso qué gastos de suministros hay pendiente de pago.

Chapter 3 3.-Redacta un documento  de finalización del alquiler

Si tu casero no lo hace,hazlo tú.Redacta un documento de finalización de alquiler del piso que será firmado por ambas partes cuando se haga entrega de las llaves.Deberá tener los siguientes elementos:

A.-Fecha

B.-Datos del piso

C.-Datos del casero e inquilino

D.-Indicar de qué se trata el documento:Dar por finalizado el contrato de arrendamiento de la vivienda(dirección) suscrito en fecha (fecha de inicio del alquiler)

E.-Indicar las condiciones:

E.1-El arrendador recibe en este acto las llaves y la posesión de la vivienda arrendada( dirección)

E.2-La vivienda se ha examinado previamente y se encuentra en perfecto estado,tanto el inmueble como su equipamiento.

Si hay algo que necesita ser reparado y que debe correr por cuenta del inquilino se tiene que especificar qué es lo que debe ser reparado y cómo se pagará.

Normalmente ,se estipula a cuánto asciende la reparación y se resta de la fianza.El casero debe certificar con una factura el importe del arreglo para poder restarlo de la fianza o cobrárselo posteriormente al inquilino.

E.3-El inquilino aporta justificantes de pago de los suministros de electricidad,agua gas etc.,acreditando no existir deuda alguna con las compañias suministradoras en la fecha de firma de este documento.
Si todavia hay facturas pendientes de pago se debe indicar cuáles son,su importe si es posible y suándo se requerirá su pago.

Normalmente,cuando se finaliza un alquiler el casero cambia de nuevo la titularidad de los contratos de suministros de alquiler o la domiciliación bancaria y los pone de nuevo a su nombre.Si hay facturas pendientes el casero retiene la fianza y con ese dinero  paga los recibos pendientes.Una vez ha pagado todos esos consumos el casero debedevolver el dinero que sobre de la fianza al inquilino entregarle las facturas de los suministros para que pueda comprobar que las cuentas están bien hechas.

E.4.-Queda pendiente la devolución de la fianza por importe de (poner importe) que será hecha efectiva al inquilino una vez se reciba su devolución del (Organismo donde se haya depositado la fianza) en su totalidad.
Si el casero debe hacer alguna reparación o pagar facturas de suministros pendientes se debe hacer constar en el documento que se descontarán de la fianza.Si la reparación o pago de  suministros pendientes excede el importe de la fianza se debe hacer constar qué parte se restará de la fianza y qué parte será pagada por el inquilino y cómo.
Si, además de la fianza,el casero solicitó un aval bancario o cualquier otro tipo de garantía adicional se debe hacer  constar también en el e documento cómo se procederá a hacer la devolución.
Fuente:http://blog.enalquiler.com/2014/vivir-de-alquiler/pasos-para-dejar-tu-piso-alquiler/