¿Por que alquilar tu vivienda vacía?

Esta semana comenzamos la publicación de varias guías sobre el alquiler, en las que daremos respuesta a las numerosas preguntas que se plantean caseros e inquilinos a la hora de arrendar una casa. En este primer capitulo, dedicado a propietarios, repasamos por qué es una buena idea alquilar tu vivienda vacía. Rentabilizar la inversión que supone la compra de un inmueble o ayudar al pago de la hipoteca son algunas de las principales razones.

Tener una casa vacía es caro, especialmente si esta cuenta con hipoteca. Sólo los gastos fijos, como el ibi, la comunidad, el seguro de hogar o os mínimos de luz y el agua pueden suponer el desembolso de mas de 2.000 euros anuales por vivienda, al que habría que sumar el coste del préstamo hipotecario si es que la casa aun no esta completamente pagada.

Por eso, y porque vender una vivienda es hoy en día complicado, una buena opción para los propietarios de vivienda vacías puede ser sacarlas al mercado del alquiler. Y es que la rentabilidad del alquiler de vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona ronda en el actualidad en el 4%.

En resumen, las ventajas de alquilar tu vivienda vacía son:
- Rentabilizar la inversión que supone la compra de la casa
- Amortizar  los costes que supone ser propietario
- Ayudar al pago que supone la hipoteca de la vivienda, si la hay
- Una casa habitada se mantiene en mejores condiciones que una vacía
- El alquiler permite obtener un beneficio a la vez que se mantiene la propiedad del piso

Algunas desventajas de poner tu piso en el mercado del alquiler pueden ser:

-El propietario deja de tener el piso disponible durante varios años
- Se asumen una serie de responsabilidades de cara a mantener la vivienda en buenas condiciones y para gestionar la relación de los inquilinos con el resto de vecinos
- Posiblemente haya que hacer alguna obra para poner la casa a punto
- El riesgo que supone un impago o el temor a que la casa sufra desperfectos , si bien este punto puede minimizarse con una cuidada selección del inquilino o la disponibilidad de seguros para estas situaciones, e incluso la exigencia de un aval al inquilino

Fuente: alquila vivienda

Guidos:"Cambiar de hipoteca variable a fija será casi gratis"

El ministro de Economía dice que el euríbor está negativo pero no va estar así siempre.

El 95% de las hipotecas en España son a tipo variable y a un plazo de entre 25 y 30 años.

El ministro de Economía,Industria y Competitividad,Luis de Guidos,ha destacado la mejora que supondrá para los consumidores la futura ley de crédito inmobiliario que contempla,entre otras cuestiones,que si el consumidor lo decide,de acuerdo con su banco,pueda pasar su hipoteca de tipo variable a fijo "prácticamente sin gastos",lo que supone "un seguro" para el ciudadano porque el euríbor ahora está negativo pero no va a estar así "toda la vida"

En su intervención en el desayuno-coloquio organizado por Unicaja y diario SUR,ha apuntado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al eríbor, y ha recordado que se trata de contratos "a muy largo plazo,a 25 o 30 años,y los tipos de interés no siempre van a estar igual; de hecho a una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo".

La normativa prevista intentará facilitar "prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco ,pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo".Esto,ha recalcado ,beneficiará al ciudadano,recordando cómo en 1996 la mayoría de las hipotecas eran a tipo fijo y esa tendencia cambió.

Negociación del tipo aplicable

El Gobierno ,ha precisado De Guindos,"dará una opción muy barata" de aplicar ese cambio, de manera que se intentarán mejorar las condiciones "desde  el punto de vista del consumidor".Respeto a qué tipo fijo,ha aclarado  que tendrá que ser una negociación entre las partes.
Fuentes del Ministerio de Economía consultadas por Europa Press han explicado que la normativa incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera.

Otra de las cuestiones expuestas por el ministro ha sido que el notario va a tener que actuar dos veces ,en la fase precontractual y cuando se firma la hipoteca."Vamos a intentar también que la transparencia sea absoluta con los gastos y cláusulas suelo y con las cláusulas completas,porque el hipotecario no se trata de un contrato sencillo,y se trata de evitar la opacidad,que es la fuente de la nulidad",ha expuesto el titular de Economía.

También ha aludido a otros cambios previstos, de manera que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro "sin el más mínimo coste o sin la más mínima penalización ".

En su intervención también se ha referido al importante ajuste que se ha producido en el sector de la construcción en España durante la crisis y que ha provocado que la construcción residencial redujera su peso a más de la mitad.

A su jucio ,la situación está remontando," en consonancia con la recuperación de los flujos de financiación" pero "es prematuro decir que existe una burbuja".Para De Guindos,la reactivación de la compra y venta de viviendas "es una buena noticia".
Fuente:www.cincodias.com

Cómo la cláusula suelo incide ya en la oferta hipotecaria

En mercado hipotecario español vive momentos de profundo cambio.La sentencia del Tribunal de Justicia de la EU del pasado  diciembre ha marcado  un antes y un después ,al reconocer  la obligación de los bancos a devolver al cliente  todo lo cobrado de más en hipotecas con cláusula suelo abusiva.Su dictamen ha llevado al Gobierno a crear un mecanismo extrajudicial con el que  aspira a que los bancos se avengan a negociar  con los clientes afectados ,con el fin de evitar una avalancha  de demandas  judiciales,y a acelerar la reforma hipotecaria aún pendiente para dar más trancparencia al mercado y más protección a los consumidores.

En paralelo al frente judicial de las cláusulas suelo,que ya ha requerido unas cuantiosas provisiones por parte de los bancos con más riesgo de tener que devolver  dinero a sus clientes,el sector afronta otra amenaza judicial con los gastos hipotecarios.El Tribunal Supremo sentenció a  finales de 2015 que no corresponde al cliente asumir todos los gastos -registros,notaría,gestoría,impuestos...-,como sucede habitualmente,sino que el banco deberá hacerse cargo de parte.

Una advertencia ,sobre la que el Alto Tribunal aún tiene pendiente pronunciarse con más detalle ,pero que supone otro foco de alerta para la banca ,ante la posibilidad de un nuevo  frente de reclamaciones.El sector ya ha avanzado que los litigios,en especial los relacionados  con las  cláusulas suelo, van a encarecer las hipotecas ,en un entorno  de tipos cero  que prometen  estar en mínimos todavía largo tiempo.Yesa predición ya a impactar en las entidades  que han reconocido mayor riesgo por cláusulas suelo:Caixabank,BBVA,Sabadell, Popular, Liberbank y Cajamar.

Tipos:Apuesta clara por el interés fijo

El primer síntoma que se aprecia en las hipotecas de las entidades con más riesgo por cláusulas suelo es su apuesta comercial por los préstamos a un tipo de interés fijo.El abaratamiento del precio del dinero en la zona euro,a un interés de cero desde hace ya un año,ha reactivado  claramiente el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, si bien su conveniencia  frente al interés variable  va a depender necesariamente del plazo y del tipo de interés establecido.

Para los bancos ,el tipo fijo tiene la ventaja obvia de asegurar un margen de negocio,superior al que dejan las hipotecas referenciadas a un  euríbor en negativo,cuando aún es incierto  el momento en que el BCE encarecerá el precio del dinero.Para  el clientes, puede ser la ocasión de endeudarse con la tranquilidad de saber que siempre  va a pagar lo mismo,ante la perspectiva de que los tipos subirán.Aunque con un euríbor en mínimos,la cuota mensual resultará  en en principio más  barata  que con un tipo fijo. 

CaixaBank ,con un riesgo reconocido en hipotecas con cláusulas suelo  por 1.250 millones de euros-el mayor del sector y que ha provisionado al 50%-da  preferencia en su oferta hipotecaria a las hipotecas a tipo fijo.Es el mensaje que se desprende de la visita a sus oficinas ,donde se le  explica al cliente que el escenario más probable es de una subida de tipos en dos o tres años.La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo variable,que también se la explica al cliente si bien la recomendación es hacia el tipo fijo,es al euríbor más un diferencial de entre el 1% y el 1,25%.

BBVA tiene un riesgo en hipotecas con cláusulas suelo por 1.200 millones,de los que tiene provisionados el 48%.En su caso,la oferta en las  oficinas  de hhipotecas a tipo variable es completamente secundaria,sin que sea posible  tener detalles.Aunque el banco no habría renunciado al variable ,la apuesta comercial por el fijo es evidente en la publicidad y en la información al cliente.BBVA tiene en escaparate  una hipoteca a interés fijo a 15 años al 1,95% nominal, o al 2,35% a 20 años, que se encarese en un punto si no hay vinculación con el banco con la contratación de otro productos.

En Sabadell, con un riesgo en hipotecas con cláusula suelo de 490 millones-el banco se resiste a reconocer en su defensa que vendió esas hipotecas con transparencia-el tipo se encarece al 4,10% a 20 años.Banco Popular, con un  riesgo por 534 millones provisionado al 100% ,también apuesta en su oferta por el tipo fijo: al 1,95% a 15 años.Ofrece incluso plazos inferiores ,a 10 años al 1,75%. Liberbank,con un riesgo hipotecario por 208 millones de euros, tiene en su escaparate la hipoteca a tipo fijo más barata ,del 1,6% nominal a 10 años y el 1,65 a 15 años,con la máxima vinculación, incluyendo plan de penciones.

En entidades sin el peso de las cláusulas suelo , la apuesta comercial se dirige sin embargo a las hipotecas a tipo variable. Santander,ajena a ese riesgo ,ha pasado a la ofensiva con una hipoteca al 0,99% el primer año y al euríbor más 0,99% después, en una de las pocas ofertas donde el diferencial baja del punto.

En Bankia, con un riesgo por cláusulas suelo más reducido que sus competidores más directos -de 214 millones de eurosy ya provisionado en su totalidad -la apuesta comercial es clara por el interés variable,con una  hipoteca desde euríbor más 1,20%.La entidad ha eliminado además las comisiones -de apertura ,estudio y amortización y cancelación anticipada -si se domicilian los ingresos.

La información: El interés real, el TAE, y las comisiones

La venta de hipotecas con cláusula sulo ha resultado ser una pésima experiencia para la banca,a pesar de que el sector defienda que se comercializaron en su mayoría de los casos con la debida transparencia.La reforma de la ley hipotecaria que prepara el Gobierno incidirá qn que la banca informe al cliente con la máxima transparencia y el primer contacto en oficinas es ya un primer paso en ese objetivo.

Sin la amenaza de la cláusula suelo, cobra importancia la expllicación detallada de los gastos asociados a la hipoteca,que la encarecen notablemente respeto al tipo nominal del escaparate al incorporar no solo los gastos habituales  asociados-como riesgo, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados-, sino también la comisión de apertura y el coste del seguro de hogar y de vida o amortización de pagos que se asocia al producto y que permite  abaratar el interés.Así, en la hipoteca en BBVA a 15 años  a un tipo fijo nominal del 1,95 %,para un importe  de 150.000 euros,el interés TAE -el que cliente paga de forma efectiva cada año-se eleva al 2,76%.

Otro aspecto clave que el banco debe explicar al cliente son las comisiones.En especial la nueva comisión de la hipoteca a tipo fijo, la de  compensación por tipo de interés ,que puede aplicarse cuando el cliente amortiza préstamo cuando los tipos de interés de mercado son interiores al interés al que el banco le prestó el dinero.Es desir, cuando el banco pierde  dinero con la devolución anticipada del préstamo.En CaixaBank ,esta comisión es del 0,5% del importe pendiente y en  BBVA y Liberbank, de hasta 1%.
Vinculación: El coste adicional del seguro de vida

El grado de vinculación del cliente con el banco,a través de la contratación de productos financieros ,es clave a la hora de contratar una hipoteca en las  mejores condiciones posibles con independencia del riesgo que tenga  cada entidad en  cláusulas suelo.Lo habitual es domiciliar la nómina en el banco que concede la hipoteca,junto a la contratación del seguro de  hogar.Pero la mayor rebaja en el enterés llega al contratar un plan de pensiones,con aportaciones mínimas que ronda los 600 euros anuales,y de un seguro de vida.O al menos el de amortización del préstamo, que solo cubre el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento.

En Caixabank dan un coste aproximado para un crédito de 112.000 euros para una persona de 40 años de 57 euros al mes para un seguro de amortización y de 82 euros al mes para el seguro que  cubre el pago de la hipoteca no solo en caso de muerte sino también de desempleo o invalidez.En BBVA, ofrecen la estimación del coste total del seguro,que el cliente puede financiar junto a la hipoteca .Y para un crédito  de 150.000 a tipo fijo a 15 años,dan un coste  estimado de 1.980 euros,que necesariamente variará según la edad del titular.

Cajamar , la mayor cooperativa de crédito del país, tiene un riesgo por cláusulas suelo de 200 millones de euros totalmente cubierto  y una oferta de hipotecas competitiva en precio,aunque sujeta a la suscripción de capital social por el equivalente al 1% del importe de la hipoteca.Convertirse en socio de la entidad da acceso a una mayor bonificación en el interés de la hipoteca y llega a ser imprescindible para su concesión,según reconocen en las oficinas comerciales de la entidad.Fuentes oficiales apuntan que la suscripción de participaciones "no es imprescindible,pero sí recomendable".

La mayor parte de la concesión de crédito de las cooperativas debe hacerse entre los propios socios,ya  que es parte de su  propia razón de ser.La suscripción de capital social junto a la firma de la hipoteca es práctica común en Cajamar,aunque en la actualidad esa aportación no sea simbólica como en otras épocas ni por  una  cantidad mínima (la actual es de 61 euros).Esa suscripción,remunerada al 0,5% y al 1,75% a partir de 1.213 euros, convierte al hipotecado en accionista.

Gastos hipotecarios : Todavía a cargo del cliente

Los gastos hipotecarios suponen un coste que ronda el 10% del precio que se paga por la vivienda e incluyen los trámites de registro,notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.El Supremo ha establecido que el cliente no debe asumirlos en su totalidad y algunos bancos comienzan,tímidamente ,a cargar con el gasto en registro y notaría,el más reducido, como explican en BBVA y CaixaBank.

En oficinas de Santander y Sabadell reconocen que es el cliente quien continúa aún asumiendo  todos esos gastos.Para una hipoteca de 112.000 euros sobre una vivienda de segunda mano en Madrid, el gasto total ronda los 13.492 euros,de los que 2.844,9 euros corresponden a la formalización de la hipoteca y otros 10.621 euros a la compraventa.
Fuente:www.cincodias.com

La firma de hipotecas aumentó el 14% en 2016 y suma tres años en positivo

La demandas sobre cláusulas suelo y gastos hipotecarios han encarecido los productos en el mercado.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 14% en el 2016 respecto del año anterior,hasta sumar 281.328.Se encadena así el tercer aumento anual consecutivo después de siete años de caídas,según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).Desde el 2007,la firma de hipotecas sobre viviendas venía registrando descensos,la mayor parte de ellos de dos dígitos.En concreto,en el 2013 bajaron el 27,1% ,mientras que en el 2012,2011 y 2008 retrocedieron más del 32%.En el 2009 disminuyeron el 22,2 % ,en tanto que el 2010 y 2007las caídas fueron más moderadas,del 6,6% y del 7,7% respectivamente.

En el ejercicio del 2014 se rompió finalmente esta tendencia y las hipotecas sobre viviendas crecieron el 2,3 %.Al año siguiente ,en 2015,la firma de hipotecas sobre viviendas se disparó el 20,8%Este año el incremento ha sido menor,del 14% pero también de dos dígiros.

Según Beatriz Toribio,responsable de estudios de fotocasa ,"consolidación de la financiación hipotecaris ha sido una de las claves más importantes para el buen momento que vive en sector",ya que durante el 2016 hemos asistido a una "guerra hipotecaria" que ha puesto en el mercado una amplia oferta de créditos y nuevas formas de financiación como las hipotecas a tipo fijo,que eran prácticamente  inexistentes y hoy representan casi un tercera parte de los préstamos que se firman",ha destacado.

Los expertos esperan que esa tendencia se mantenga en el 2017,pero más moderada."Con el euríbor en mínimos historicos,el interes de la banca por volver al negocio de las hipotecas y la intención de BCE de no subir los tipos de interés a corto plazo,el 2017 puede ser un buen año para firmar una hipoteca.Pero será difícil encontrar las atractivas ofertas que hemos visto hasta ahora", ha destacado Toribio.Entre otras razones,porque las últimas sentencias judiciales sobre cláusulas suelo y los gastos hipotecarios han provocado que las entidades financieras encarezcan los productos que comercializan,lo que ha generado un aumento de los diferencias ,así como de los tipos fijos.

MÁS IMPORTE MEDIO

El aumento del crédito se h reflejado también en el importe medio de las hipotecas constituidas ,que subió el 2,8% en el 2016,hasta los 109.759 euros,mientras que el capital prestado repuntó el 17,2% en el conjunto del año,hasta los 30.878 millones de euros.

A cierre del 2016, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 3,15%, con un plazo medio de 22 años.En el caso de las viviendas ,el interés medio fue del 3,18% ,frente al 3,37% de un año antes.

El 68,4 % de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable,frente al 31,6% tipo fijo.El euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable,en concreto figura en el 92,5%de los nuevos contratos.

Fuente:www.elperiodico.com

Facturas que suben en 2017

La historia se repite cada año y como no podía ser de otra forma,hay facturas que suben en 2017.No nos ha dado tiempo de enterarnos del cambio de año,y los gastos fijos de cada mes ya son más que los posibles ahorros.Rásquense los bolsillos porque han subido el gas,las telecomunicaciones,los carburantes,el IPC(Indice de Precios al Consumo o lo que es lo mismo,los precios en general),algunos impuestos,el alcohol y el tabaco,entre otras cosas.La luz,el agua y los transportes se quedan como estaban y las hipotecas,las autopistas y los aeropuertos bajan.Pero mejor, vayamos por partes.

Lo que sube en 2017

Carburantes: los analistas prevén que el precio del barril de petróleo continúe su tendencia alcista-los precios de la gasolina y el gasoil empezaron a crecer tras la firma de un acuerdo con la OPEP para reducir la producción mundial de petroleo-hasta situarse en los 60 dólares (cerró el año en 56 dólares ,frente a menos de 40 en los que acabó 2015).Antes estos datos,la previsión es que el precio de litro de carburante suba entre un 3% y 4%.

Gas:el gas natural sube un 3,5% como consecuencia de la subida del petróleo.La bombona se queda en sus 12,28 euros,pero podria subir con la revisión de mediados de mes.

Telefonía y Internet: Movistar ya anuncio antes de que acabara 2016 una subida de cinco euros en la factura de su paquete Fusion+ ,que se hará efectiva a partir de febrero,y Orange hará lo propio con subidas de entre 2 y 5 euros en su paquete Love.Todo el mundo espera que Vodafone haga lo mismo,pero por el momento la compañia no ha dado ningún paso al respeto.

Impuestos:sube el Impuestos de Bienes e Inmuebles (IBI) en 1900 municipios, cuyo consistorios se encuentran entre los 2500 que solicitaron al Ministerio de Hacienda revisar el valor catastral de sus inmuebles.Suben también los impuestos al alcohol (un 5%) y al tabaco (un 2,5% a las cajetillas y un 6,8 % al tabaco de liar),y se gravará con un nuevo impuesto a las bebidas azucaradas.Además ,las grandes empresas tendrán que hacer frente a la subida del impuesto de sociedades,consecuencia de fin de las deducciones.
Vivienda:el último informe inmobiliario de Bankinter prevé una subida de entre el 3% y el 5% en el precio de la vivienda,consecuencia de un aumento de las ventas,que podria llegar hasta las 457.000 viviendas,frente a las 367.000 que se vendieron en 2015.

Índice de Precios al Consumo(IPC):aunque el Gobierno pronostica una subida de 1,4% para todo el 2017,otras voces la elevan al 2%;algo nada descabellado si tenemos en cuenta que el IPC acabó en diciembre en el 1,5%.Dicho de otra manera:la bolsa de la compra ,tambien sube.

Salario Minimo Interprofecional (SMI): sube por primera vez en 30 años 8% ,tras un acuerdo alcanzado entre  Gobierno y PSOE, y pasa de los 655,20 a 707,6 euros mensuales en 14 pagas.

Pensiones:suben un 0,25%,que lo supone una cuantia media de 2,62 euros más al mes para millones de pensionistas.

Electricidad:los movimientos en el  mercado mayorista provocaron que el 18 de enero de este año, a las 20:00 horas-en plena ola de frio-, la elctricidad alcanzara su precio más alto desde 2013.El megavatio alcanzó los 92 euros,un 33 % que lo costaba hace un añño,cuando estaba  a 60 euros.Según los cálculos de Ministerio de Energia, la escalada de precios en el mercado mayorista eléctrico encarecerá el recibo eléctrico unos 100 euros al año.

Lo que baja o se mantiene en 2017

Agua: el precio se mantiene congelado en Madrid y Barcelona

Transporte:No hay en el horizonte ninguna subida prevista en los precios de los billetes de Renfe, mientas que en Madrid y Barcelona  los precios del metro y del autobús se quedarán como están, así como las tarifas de los taxis.El precio del transporte público es competencia autonómica.Por su parte ,el precio de las careteras de peaje bajará un 0,4%

Hipotecas:bajan.El Euribor cerró en negativo el año pasado( 0,081%),alcanzado su mínimo histórico ,y la previsión del sector financiero para este 2017 es que siga tendencia a la baja durante todo el año.Sin duda ,una de las mejores noticias con las que pueden empezar el año quienes estén hipotecados.
Fuente:www.monedo.es

Estas son las5 hipotecas de tipo fijo con menores intereses

¿Conoces las hipotecas de tipo fijo?Te presentamosun listado con las menores opciones de financiación a un interés mínimo,así podrás inventir en la casa de rus sueños sin problemas.

Nos encontramos en un momento idóneo para muchas hipotecas pues el Euribor está en mínimos históricos.De entre la financiación ofrecida por las entidades bancarias más importantes,las hipotecas a tipo fijo son las grandes beneficiadas del momento,pues aportan mucha rentabilidad y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

Algunos aspectos importantes que no debe obviarse a la hora de contratar y firmar una hipoteca son las comisiones  y las exigencias en cuanto a la vinculación con el banco.Te traemos un pequeño listado con algunas de las mejores opciones entre las hipotecas de tipo fijo para que puedas sacar partido a tus inversiones y compras durante el 2017.

5 HIPOTECAS DE TIPO FIJO CON INTERESES AL MÍNIMO

Las hipotecas de tipo fijo tienen una ventaja fundamental frente a las de interés variable o mixto,y es que los pagos no cambian,siendo siempre los mismos  durante todos los plazos pactados con la entidad.De entre las opciones que existen a día de hoy,podemos destacar:

1.LA HIPOTECA AHORA DE LIBERBANK

Está pensaba para la compra de una primera vivienda ,con  un 80 % de financiación máxima sobre el valor de tasación,y lo que más baratas para los clientes.Entre sus ventajas incluye seguro de hogar ,de vida ,tarjeta de crédito o plan de pensiones,eso si´, necesario echar un vistazo a varios requisitos en su web,para obtener el interés deseado.

2.LA HIPOTECA FIJA DEL BANCO SANTANDER

Esta entidad es una de las más veteranas en España,y nos ofrece un interés de tan solo el 1,75% para financiar hasta el 80% del valor de tasación en la compra de una primera vivienda.Incluye los distintos seguros,domiciliación de recibos y también de la nómina ,e incluye varios requisitos para obtener el interés al mínimo.

3.LA HIPOTECA FIJA DE BANKINTER

Ofrece un interés del 1,80% además ,da la opción de financiar hasta el 80% del valor de tasación de una vivienda nueva,segunda vivienda e incluso de las ampliacion y reformas.Con estas opciones se convierte en una opción ideal para muchas familias, que se beneficiarán también de los seguros de vida y hogar incluidos junto a los requisitos.

4 HIPOTECA FIJA DE BBVA

Con un interés de 1,95% está rensada para la compra tanto de una primera vivienda como de la segunda.Ofrece el 80% de la financiación máxima sobre el valor de tasación y todas las ventajas del seguro de vida y hogar,el plan de pensiones y la  tarjeta de crédito .El único punto negativo es que existe cierto nivel de vinculación.

5.PRÉSTAMO AUTOPROMOTOR DE BANKIA

Añadimos esta hipoteca como novedad ,pues está pensada para financiar la construcción de una vivienda ,al 80% de su valor de tasación.Esta modalidad de Bankia viene sin comisiones ni condiciones,por lo que es ideal para muchos emprendedores que dispondrán de 3 años para financiar la construcción.
Con estas hipotecas de tipo fijo  ,podrás hacerte una idea del coste total de la operación,y así elegir la opción que más te convenga según tus planes de futuro.Lo cierto es que ahora las entidades ofrecen muchas facilidades  que pueden ser aprovechadas de forma inteligente por los clientes para obtener varios servicios extra asociados al contrato,¡así que observa bien todas las condiciones!
Fuente:www.miportalfinanciero.es

Consejos para pedir una hipoteca joven

Si tienes menos de 35 años,saca partido de la financiación ventajosa que te ofrecen los bancos.

Si por fin has dado con la casa de tus sueños que se ajusta a tu presupuesto,tienes menos de 35 años y necesitas financiación,puedes sacar el máximo partido a las "hipotecas jóvenes" que buena parte de las entidades financieras han diseñado para clientes con tu perfil.

Estos productos van dirigidos a un público con edades comprendidas entre 18 y 35 años y,frente a las hipotecas tradicionales ,cuentan con una serie de ventajas que debes tener en cuenta.

Ventajas de una hipoteca joven 

* Financiación más elevada : Los bancos entienden que por edad y recorrido laboral los titulares de estas hipotecas disponen de un "colchón" de ahorro limitado.De ahí,que exsista la posibilidad de que se financie más del 80 % del valor de la vivienda.Ciertas entidades ,incluso ,se comprometen a ofrecerte el 100% de la cantidad que necesitas.Eso sí,en este caso es posible que te soliciten presentar avales que ofrezcan garantías al banco ante situaciones de insolvencia.La cantidad definitiva a financiar,no obstante,dependerá de las condiciones particulares de cada solicitante.

* Plazos de amortización más amplios: Como el solicitante tiene una vida más larga por delante para cancelar la deuda,el banco es más flexible a la hora de pactar el periodo de amortización.Cuantó más amplio es el plazo acordado,más bajo será el coste mensual de tu hipoteca.Eso sí: los intereses también podrán ser mayores.Con carácter general, los bancos y entidades  suelen limitar el plazo máximo de los préstamo hipotecarios a 25 o 30 años,aunque en algunos casos se pueda ofrecer un plazo superior.

* Carencia : Algunas entidades contemplan para su hipoteca joven un periodo de carencia en el pago inicial de la cuota.Esta opciónpuede resultar ideal para recuperarte del desembolso inicial en la compra de la vivienda o poder  acometer otro gastos asociados a la casa.

* Menos comisiones: Es otra de las grandes ventajas de los productos hipotecarios  destinados a menores de 35 años.Cada banco tiene unas condiciones especificas,pero es posible conseguir que la hipoteca se formalice sin comisiones ( apertura, amortización,etc.)

* Intereses más bajos: Algunas entidades financieras ofrecen en su " hipoteca joven" un diferencial más ajustado que para el resto de sus productos hipotecarios.

* Sin obligación de contratar productos asociados a la hipoteca : Frente a otro tipo de clientes,algunas entidades financieras no vinculan la formalización de este tipo de productos a la contratación de un plan de pensiones o un seguro de vida.

Como puede comprobar,la contratación de una hipoteca joven tiene muchas ventajas.Pero no debes olvidar que hay  una serie de factores que te facilitarán mucho la negociación con el banco:

* Tu situación laboral :El banco valorará positivamente si eres empleado por cuenta ajena y llevas cierto tiempo trabajando en el mismo centro.Y, por supuesto, los ingresos mensuales que entren en el hogar son importantes para sopesar la operación.

*Los ahorros que puedas aportar en la adquisición de la vivienda.Si tienes la posibilidad de autofinanciar alrededor de un 30% del total del coste de la casa,tendrás muchos puntos a tu favor en el momento de negociar con tu entidad.
Fuente:www.entucasa.hipotecas.com

Si vas a vender tu casa,saca la calculadora:estos son los impuestos y gastos que pagarás

Vender una casa lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y así evitar sorpresas.

En la venta de una vivienda intervienen dos partes,quien vende su casa y quien la compra,y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos.Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda-aproximadamente el 10% del importe de la transacción-,lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano.Y,sin embargo,vender una casa también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradable sorpresas.

A grandes rasgos,quien vende  su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IPRF),el impuesto o plusvalía municipal,la cancelación de la hipoteca-si existe una carga sobre la vivienda -y los de notaría.

IPRF

Los propietarios que vendan un vien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas si residen en España.En caso de ser no residentes en el territorio español,estarán sujeto al impuesto sobre la Renta de no Residentes.¿Por qué hay que declararlo?Porque la ganancia patrimonal que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.Dicha ganancia se calcula  en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró,actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.Ese importe de declara en la base imponible del ahorro IPRF.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonial y por tanto no se debe tributar.

Con la nueva reforma fiscal,se eliminan loscoeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonal por la que se tributaba en la declaración de la renta,provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda.Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos constribuyentes que han vendido piso,especialmente si fueron adquiridos antes de 1994,que gozaban de un tratamiento fiscal más favorables que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

La ganancia patrimonal que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros,al 19,5%,de 6.000 a 50.000 euros,al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros,al 23,5%) .El año que viene,se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonal y ,por lo tanto,no se debe tributar.De hecho,la minusvalía se  puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual,no segunda residencia.La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa .La que no se utiliza sí debe tributar.

"Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión,el precio obtenido,no el importe de la ganancia.Además,la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años,contados a partir de la fecha de la transmisión,cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen",explica Ignacio Para Mata,socio de VAbogados.

En cualquier caso,es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinvesión.Tanto si se reinvierte la ganancia como si no,hay que declararlo.También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe se la vivienda habitual.Es decir,aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años."No obstante,se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando,a pesar de no haber transcurrido dicho plazo,concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda tales como celebración de matrimonio,separación matrimonial,tralado laboral,obtención de primer empleo o de empleo más vetajoso u otras análogas",aclara Ignacio Para.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidadoy ,sin embargo ,está pesente en todas las ventas de viviendas quese formalizan en España,y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta se su casa.El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana(IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda ,es desir,donde está ubicada la vivienda.

"Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra,en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador,y es legal si lo pactanlas partes.El problema es que no siempre quien compra,especialmente si es alguien que viene de otra ciudad,lo sabe",asegura a El Confidencial Pau A.Monserrat, economista y director editorial de ¡Ahorro,portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.

"El importe total de este impuesto,que corresponde pagar al vendedor ,se minorará del valor de transmisión,siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador",añade Ignacio Para.

Los ayutamientos están exigiendo el pago de la plusvalía municipal tanto si hay plusvalías como si hay pérdidas en la venta de la vivienda.

Se calcula sobre el valor catasral de la vivienda y el numero de años que se ha tenido en propiedad.El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España,lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente

.

Su cálculo depende de cada ayutamientom,que se  rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas.No obstante ,se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías.Los abogados recomendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.Se liquida al ayutamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

Tal y como explica Ignacio Para,"como regla general,el importe de la ganancia o pérdida patrimonal en los supuestos de enajenacón onerosase determina por la diferencia entre los valores de adquisici´´on y transmisión de los elementos patrimoniales".

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

+Importe real de la adquisición.Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese  producido a título oneroso,su valor de adqusición será el importe real por el que ses adquirió.

+Coste de inversiones y meloras.Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras,su coste se añade al valor de adquisición.

+Gastos y tributos accesorios.Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente ,a excepción de los intereses.

- Amortizaciones.Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Por su parte,el valor de tranmisió´n se determina computando dos partidas,el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya sido satisfechos por quien vende. 

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa ,el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble.El comprador adquiere la casa libre de cargas,por lo que hay dos opciones,cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca,es decir que el nuevo propietario asuma dicha deuda,con lo que  exigirá una rebaja en el precio.Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar ,por ley,el 0,5% del capital de la hipoteca.

Pau A.Monserrat asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5 % sobre el capital prestado durante los primeros cinco años,y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda.El coste varía en función del dinero qu pedimos prestado en su momento  al banco,por lo que puede llegar a ser bastante abultado ,entre 300 y 1000 euros.

"Generalmente ,la gestoría que se encarga de cancelar registramento la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor,cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros,se sorprenda",apunta Monserrat."Casi siempre,en la firma ante el notario,el vendedor se sorprende de tener que asumir este gasto,ya que o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa".Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa,los gastos corren a cuenta del comprador.

Para que la vivienda esté libre de cargas,quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad,derramas,IBI,tasa de basuras,etc.,que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.Es decir,si la venta se firma el 2 de enero,salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

Además,si el vendedor acude a portarles inmobiliarios a una agencia para vender su casa deberá afrontar los gastos que esto supone.Sin olvidar el certificado de eficiencia energética,obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

Fuente:www.elconfidencial.com

Repunta la venta de casas:1100 al día en 2016

En el año se cierra con el mayor número de viviendas vendidas desde 2010 y un alza del 13,6% sobre 2015.

La recuperación del empleo,el mantenimiento de los tipos hipotecarios en mínimos y la moderación del os precios inmobiliarios jugaron a favor de la compra de vivienda ,que cerró 2016 como el mejor año desde estalló la burbuja.Volvieron a superarse las 400.000 transacciones cinco años después.

El Instituto Nacional de Estadística(INE) publicó este viernes la estadística de compraventas de vivienda que elabora con datos procedentes de los registros de la propiedad.La transacciones se incrementaron un 13,6% hasta alcanzar un total de 403.866,la mayor cifra absoluta desde 2010 y el avance en términos relativos más elevados en diez años.

Con este incremento ,desde 2013,año en el que comenzó la recuperación del mercado y se marcó el mínimo de ventas de la serie histórica con apenas 312.000,la compraventa de viviendas ha mejorado un 29,1%.No obstante,y pese a este notable incremento,lo cierto es que sector se encuentra todavía lejos de los máximos marcados  en 2007,año del pico de la burbuja,cuando se contabilizaron 775.000 viviendas vendidas ,antes de registrarse un desplome del 25,1% y el 28,8% los dos años siguentes.

En 2013 la caída se moderó hasta el 1,9% ,coincidiendo con el final de los beneficios fiscales para la adquisición de la vivienda habitual y la incipiente recuperación que se iniciaría a finales de ese ejercicio.
Con las cifras del INE,el repunte de las transacciones en 2016 se debió fundamentalmente al crecimiento experimentado por las ventas de casas usadas,que se dispararon un 17,8% hasta sumar 328,248transacciones,su cifra más alta de2007 y el 81,3% del total.Por el contrario,las operaciones sobre viviendas nuevas retrocedieron un 1,7% el año pasado,hasta situarse en apenas 75.618 inmuebles,su volumen más bajo de la serie.

La venta de vivienda nueva ha estado lastrada  en los últimos ejercicios por la escasez de oferta adecuada a la demanda ,debido a que desde que se inició la crisis la producción de nuevos pisos llegó a paralizarse casi por completo.Sí heredó el mercado un ingente stock de viviendas a estrenar de más de 500.000 casas que poco a poco se ha ido reduciendo hasta quedar en poco más de 300.000 ,según los últimos estudios no oficiales publicados.

Esto explica que transcurridos ocho años desde que estalló la crisis,muchas de las casas que hoy se computan como ventas de segunda mano,en realidad corresponde a inmuebles a estrenar que cuentan,eso sí,con más de cinco años de antigüedad en su licencia de primera ocupación y que hasta ahora no habían encontrado comprador.

El 89,7% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 10,3%,protegidas ,unos porcentajes que apenas varían de un año a otro.En total,la compraventa de viviendas libres subió un 13,5% en 2016,en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas repuntaron un 14,5%,hasta marcar las 41.685 transacciones,encadenado de esta manera dos años consecutivos  de alzas.

Por comunidades ,las mayores subidas en las ventas de casas se registraron en Baleares,con una subida de 31%,y Cataluña, con 20% ,ambas muy beneficiadas por el peso que tiene la vivienda turística y las transacciones protagonizadas por los extranjeros no residentes;seguidas de Extremadura ,Asturias y Aragón.

Por el contrario,en la Rioja ,Murcia, Galicia, Navarra y Castilla y León,los avances se situaron por debajo de 10%.Para este año ,los expertos esperan mejorar las cifras de 2016,si bien advierten que para conseguirlo ,los precios no deberían subir más allá del 5%.
Fuente:www.cincodias.com

¿Como me afecta la manipulación de la evolución del Euribor?

Una sentencia abre la puerta a que los afectados por la manipulación de la evolución del Euribor recuperen lo pagado de más .¿Cómo teafecta a ti?

La Unión Europea impuso una multa de 485 millones de euros a tres bancos por haber manipulado la  evolución del Euribor.Estos bancos son JP Morgan,CréditAgricole y HSBC,que se suman a otros bancos que ya había sido sancionado anteriomente:Barclays,Deutsche Bank,Royal Bank of Scotland(RBS),Société Générale,JPMorgan,Citigroup y RP Martin.
Estos bancos participaron en un cártel-entre 2004 y 2012 -que buscaba inflar en Euribor de forma artificial,lo que les permitía cobrar mensualidades de las hipotecas de tipo variable a un precio más alto del que realmente deberían.El pasado 17 de novienbre el juzgado de lo mercantil número 1 de Sevilla abrió la puerta a que los afectados recuperasen lo cobrado de más.

¿Qué es el Euribor?

El Euribor es un índice que toma como referencia los intereses a los que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas.Hasta 44 de los más importantes bancos que operan en Europa deben informar a las autoridades de la cifras a las que se prestan el dinero.A partir de aquí se realiza una media sobre la cual se calcula el Euribor.
Según la Unión Europea,los bancos participantes en la manipulación de la evolución del Euribor intercambiaban información sensible y pactaban de antemano los precios con tal de maximizar los beneficios,algo que va en contra de las leyes de competencia.

La evolución del Euribor afecta a tu hipoteca 

Através de estos préstamos ,los bancos con menos liquidez obtienen fondos de los que sí cuentan con dinero disponible.Gracias a esto, pueden ofrecer financiación y créditos a sus clientes.Sin embargo,si un banco tiene que pagar unos intereses mayores para disponer del dinero,trasladará este coste a la hipoteca.Por ello,un Euribor alto se traduce en unas hipotecas más caras y un índice bajo en préstamos más baratos.
El interés de las hipotecas es el Euribor mensual sumado a un diferencial fijado por la banca,que normalmente es un 1%.Sin embargo,cuando llegaron las primeras sanciones en 2013,el entonces Vicepresidente de la Comisión Europea,Joaquín Almunia,aseguró que la manipulación del Euribor no había llegado a afectar directamente a los usuarios particulares.

¿Me afecta la manipulación del Euribor?La sentencia no lo aclara.

La sentencia del juzgado de Sevilla considera que sí afecto,contrariamente al criterio de Almunia.El problema es que ,como expica la OCU,"esta sanción aunque eemplar,no sirve para reparar a todos los consumidores afectados ni aclara el periodo de tiempo durante el cual sucedió esta manipulación".
"La OCU exige a la Comisión Europea que facilite la información sobre el periodo de tiempo en  el cual tuvo lugar la manipulación de los índices de referencia y aclare sobre los efectos que esto pudo tener en los millones de contratos hipotecarios de los europeos durante dicho periodo".
Por lo tanto ,en este momento es imposible saber a quién ha afectado de forma concreta esta manipulación porque se desconoce en qué momentos en concreto se produjeron estas irregularidades .Así,lo mejor que se  puede  hacer es ,si estuviste pagando una hipoteca entre 2004 y 2012,seguir toda información que surja sbre la manipulación del Euribor,y si es necesario pedir información a tu banco sobre el cálculo del interés que se te aplica a la hora de fijar los intereses que pagas.Adicionalmente,puedes solicitar información a la OCU,o a asociaciones como OpEuribor.
Fuente:www.lavanguardia.com

¿Que gastos acarrea la compra de una vivienda nueva o usada?

A la hora de comprar una vivienda,con hipoteca o sin hipoteca,se suele recomendar contar con dinero"extra"ahorado para hacer frente a los costes "adicionales":impuestos que gravan la compraventa,gastos de la notaria,del registro de la propiedad o la tasación.Se aconseja tener unos ahorros cercanos al 10% de valor de la vivienda para afrontar con éxito estos costes "anadidos"
Cuando se toma la decisión de comprar una vivenda hay que tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa,sino que hay que pagar una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de la casa.

-Tasación de la  vivienda:en caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectué la tasación de la propiedad y asi el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor.El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble,con que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros.
 -Gastos de notaria:los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble.En el notario hay que pagar por dos escrituras,de la compraventay de la hipoteca.Por ejemplo ,en una vivienda  de 250.000 euros los gastos de la escritura de compraventa ascenderían a 400 euros.Si la hipoteca es de 175.000 euros,la escritura de la hipotecasupondria unos 300 euros.
-Registro de la propiedad:inscribir las dos relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene unos coste.Podria suponer unos 350 euros si se  toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000 euros.
-Impuestos:hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
-Vivienda nueva:el impuesto que grava este inmueble es el iva del 10%.Por tanto, es una vivienda de 250.000 euros,el impuesto supondrá 25.000 euros.
-Vivenda usada:el tributo que grava este tipo de impuesto sobre transmisiones patrimonales(itp) y varia en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escrituado(entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior)Hay que recordar que hacienda puedereclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda  vale más de lo que pago por ella.La hacienda de cada ccaa cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itpmínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa.
Respecto al itp en algunas ccaa hay bonificaciones para familias numerosas.Por ejemplo, en la comunidad de Madrid el tipo al que tributa por el itp es de 4% para familias numerosas,siempre que se trata de la vivienda habitual.
Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados(ajd) que supone el 1% del precio escrituado de la compraventa y otro !% de la cuantia escritura de la hipoteca
-Gestoria:la gestoria de la entidad financiera se la encargada de tramitar liquidacion de los impuestos y de realizar otros papeleos.Los gastos se sitúan en torno a los 250 euros.

Fuente:Idealista.com

La UE falla en contra de la banca y fija la devolución total de lo cobrado por clausulas suelo

La banca debe a sus clientes lo cobrado por cláusulas suelo opacas con retroactividad total

El sector afronta un impacto adicional de 4.000 millones

El Tribunal de Justicia europeo ha fallado hoy a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de la cláusulas suelo opacas de los contratos hipotecarios.El veredicto supone un tremendo varapalo para sector bancario,que deberá devolver todo el dinero cobrado en virtud de esta cláusulas .El Banco de España calcula  que los importes a devolver suman 4.000 millones de euros,según han avanzado hoy a Efe fuentes de la institución.

La sentencia,leída hoy en Luxemburgo,contradice la interpretación del Tribunal Supremo español,que en 2013 anuló las cláusulas suelo abusivas ,pero limitó el reintegro de las cantidades cobradas de más.Los jueces españoles sólo impusieron la devolución de lo cobrado a partir del 9 de mayo de 2013,por entender que hasta  ese momento las entidades financieras podían asumir que las cláusulas eran legales,así como para evitar el impacto económico de una devolución completa.

La sentencia de este miércoles responde a las consultas prejudiciales de un juzgado de lo Mercantil  de Granada y dos juzgados  de lo Mercantil de Alicante,en relación con contratos hipotecarios de Cajasur,BBVA y Popular.

Impacto en la banca

El veredicto se esperaba con calma tensa ayer en las sedes de muchas de las principales entidades  financieras españolas,que ya temían lo que se ha confirmado hoy,un fallo contrario que amenaza con costarles miles de millones de euros y una reacción bursátil que podriá teñir de rojo su recta final de año en el parqué.

En concreto,según lo esgrimido en el juicio por el propio Banco de España,a los 2600 millones que le supone a la banca devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo desde mayo 2013 y finales de 2015(los datos más actuales disponibles)habría que añadirle ahora un sobrecoste de unos 5.000 millones por la retroactividad total.Hoy la entidad calcula una cantidad menor,de unos 4.000 millones.

La cifra está en línea con 4.500 millones que estiman en Analistas Financieros Internacionales (Afi),cuyos expertos calculan que la banca ya afrontaba una facturar de 5.269 millones por lo cobrado por estas condiciones desde mayo de 2013,si bien esta última parte sí han ido provisionándola ya el grueso de entidades financieras y no tiene impacto en cuentas.

Mazazo al sector financiero

Un auténtico mazazo,en cualquier cas,para un sector que pelea por recuperar la rentabilidad perdida en un escenario de tipos mínimos que ahoga el negocio crediticio,mientras se adapta a la ingente regulación financiera y compite en la carrera de la digitalización con nuevos ágiles competidores como la fintech.

De hecho,el principal argumento para limitar  la retroactividad en la devolución de lo cobrado por unas cláusulas -que cuando son opacas nadie pone en duda que deben anularse -era precisamenteel potencial impacto en un sector financiero que ya requirió un rescate europeo.

Esta tesis había sido manejada por el Tribunal Supremo y recogida luego por el abogado general del TJUE,Paolo Mengozzi,una suerte de fiscal que suele fijar el signo de fallo de Corte,en su informe de conclusiones del pasado julio.

"El abogado general resolvió en ambiente de pánico posbrexit",sostenía ayer Juan Ignacio Navas ,socio-director del despacho Navas &Cusí,que esperaba esta vez un resultado"conforme a derecho,no conforme a la situación macroeconómica".

Las palabras de Mengozzi se pretendían como una primera aproximación al fallo definitivo de hoy y en su momento dieron un respiro a la banca.Esta,sin embargo ,ya se temía ayer que los vientos podían cambiar con la publicación de la sentencia definitiva.Fuentes de distintas entidades financieras consultadas ayer revelabanque alguna de las patronales del ramo renían ya borradores de dos comunicados distintos para amoldarse  al sentido del veredicto  final.

La concreción del fallo

El fallo de la Corte de Luxemburgo establece que en el caso de las cláusulas suelo que sean nulas por su opacidad,la banca debe devolver lo cobrado poe ellas a sus clientes con retroactividad total,y no desde mayo de 2013,cuando el Tribunal Supremo español dictó la primera sentencia en este sentido,lo que llevó a BBVA,Novagalicia (hoy Abanca) y Cajamar a retirarlas en bloqueo de sus carteras.

El sentido del fallo supone que la banca tendrá que abonar a su clientera todo lo cobrado por estas condiciones hipotecarias,que en muchos casos comenzaron a activarse a finales de 2009,debido a que la cáida de tipos topó con los cuelos establecidos en los créditos.

Las entidades más afectadas

Un informe de Goldman Sachs de este año estimaba que la retroactividad total en la devolución de lo cobrado por las cláusulas suelo restaría a la banca un tercio de sus ingresos del año puesto que las mayoría viene haciendo para hacer frente a las devoluciones desde 2013 se le suma ahora un coste adicional.

En concreto ,según los analistas del gigante de la banca de inverción,la decisión del TJUE arrojará una factura de 1.800 millones más en provisiones para BBVA,que sería la entidad financiera cuantitativamente más afectada ,aunque también una de más fuertes.

CaixaBank estimó en su día que la retroactividad total le costaría 750 millones adicionales a los 550 millones ya provisionados para devolver lo cobrado desde 2003.

El golpe será especialmente doloroso para Banco Popular,que aunque ya ha dotado unos 340 millones para la devolución de lo cobrado en los últimos años,afrontaria ahora factura de 334 millones,segúnGoldman,en un momento de transición entre presidentes y con el mercado poniendo en duda su capacidad de continuar en solitario.

Para Bankia,que como CaixaBank termino retirando las cláusulas suelo de su cartera el pasado año,el impacto será de 160 millones,de nuevo según las estimaciones de Goldman Sachs.

Por otra parte, entidades como Banco Sabadell siguen defendiendo  que sus cláusulas suelo son perfectamente legítimas dada su claridad y transparencia,por lo que no se plantean retirarlas.No obstante,si el goteo de juicios que afronta el banco termina qutándole la razón,la entidad cuenta con provisiones genéricas suficiente para hacer frente al coste.

Para entidades de menor tamaño,la sentencia de hoy puede suponer tremendo impacto que podría volver a reactivar un nuevo baile de fusiones que parecía haber quedado aparcado en los últimos años.

Tres millones de beneficiarios

En paralelo,tres millones de familias españoles que aguardaban con la misma expectación que la banca el sentido  de la sentencia,podrán beneficiarse del capote del Alto Tribunal europeo,según calculan en el bufete Martínez-Echevarría Abogados.

Según sus estimaciones,de los más de 10,5 millones de hipotecas concedidas en España entre 2005 y 2016,unos tres millones incluyen esta condición que limita la variacion a la baja del coste de la hipoteca mientras el euríbor cerróen noviembre su décimo mes consecutivo en negativo,con un -0,073%.

Desde el sector financiero animan a los clientes a acudir primero a sus sucursales para negociar los términos antes de plantarse emprender nuevas acciones legales.La banca asegura que el sector está en condiciones de hacer frente al fallo manteniendo su solvencia.

Fuente:CincoDías