10 años del crac de Astroc: caída y (leve) auge del inmobiliario en Bolsa

Nada hacía presagiar la jornada negra que iba a padecer Astroc el miércoles 18 de abril de 2007, que dio comienzo a una década de calvario para las inmobiliarias en Bolsa.Solo la aparición de las socimis en 2014 y el debut bursátil de la promotora Neinor Homes a finales de marzo han elevado un poco el optimismo sobre el sector.Aún así, poco queda de aquellas empresas que se reivindicaban como los cimientos sobre los que se construía una España que nunca había sido tan próspera.

Astroc era la joya de la corona.Había conseguido el apoyo de grandes inversores como Amancio Ortega.Desde su salida a Bolsa, menos de un año antes,el precio de la acción había escalado un 1.000%. Pero ese día,del que ahora se cumplen diez años,los títulos se devaluaron un 42,9%.Era el principio del fin de una era.Un informe de auditoría ,que cuestionaba la solidez de la empresa liberada por Enrique Bañuelos, desató el pánico entre los inversores.

Entonces eran 11 las inmobiliarias que cotizaban en Bolsa,a las que se sumó un mes después Realia ,la última OPV entre los promotores en una década .A finales de 2007,el sector sumaba una capitalización de 25.543 millones ,incluyendo el valor de Sacyr,que se había hecho con Vallehermoso.Aunque abultado,el dato  muestra cómo ya empezaba a pasar factura al desastre de Astroc,que contagia las dudas sobre el sector.Y es que un año  antes la cifra alcanzaba los 49.913 millones  gracias a cuatro salidas a Bolsa y operaciones  de gran calado como la opa de Martinsa sobre Fadesa o de Reyal a Urbis.

Pronto caen los mitos del sector: de 800.000 viviendas construidas anualmente a apenas 50.000 en los años siguientes; los suelos  dejan de tener valor ; y se cierra completamente la financiación de un sector bancario totalmente contaminado por haber cebado al ladrillo.Diez años y muchos concursos de acreedores después ,el volumen cotizado del sector inmobiliario español actual llega a los 13.480 millones,según los datos de Factset facilitados por Link Securities.Básicamente  gracias a nuevas socimis como Merlin o Hispania ,porque  el peso de las promotoras de obra nueva (contando Realia, que acaba de retomar el desarrollo de viviendas) solo  alcanza los 2.490 millones.De esos, más de 1.300 millones corresponde la nueva Neinor,empresa  controlada por el fondo Lone Star.

En su particular travesía por el desierto, todas las demás han seguido el camino del hundimiento.Tras despedir a su presidente,Astroc se fusionó con Asia para después mutar a Afirma y más tarde a la actual Quabit,que ahora tiene un valor bursátil de 155 millones.Lejos quedan los 8.800 millones a los que llegó en su cumbre.

Aunque la mayoría de sus competidores se quedaron en el camino.Martinsa Fadesa declaró en julio de 2008 el mayor concurso de acreedores de la historia de España.Después de fracasar en su  intento por condonar 5.200 millones en deuda,el juez decretó su liquidación el año pasado.Una circunstancia que trata de evitar actualmente Real Urbis, la inmobiliaria que sigue a Martinsa como segunda suspensión de pagos más abultados del sector.

Con Quabit y Renta Corporación,tras pasar su propio concurso de acreedores y volver al mercado continuo,son 12 las  compañias inmobiliarias que cotizan.Cuatro son nuevas socimis y el resto supervivientes de la época más boyante del ladrillo español.Se trata  de pequeñas compañias como Montebalito o Urbas,pero  también de los otrara gigantes como Colonial o Realia.

Colonial llega a ser la mayor inmobiliaria del país en la época del boom,un centro en que competía con Martinsa -Fadesa,Metrovacesa y Astroc.En la compania  catalana desembarcó la promotora Inmocaral de Luis Portillo y se fusionó con Riofisa.Pero las  deudas acabaron pronto con el  esplendor .La banca acreedora entró en el capital en 2008,disgregó el negocio residencial y saneó la empresa.Actualmente  es la segunda mayor  patrimonalista -activos dedicados al alquiler -de España ,tras la socimi Merlin, y con una capitalización a los 2.560 millones.

Junto con Merlin,las socimis Hispana,Axiare y Lar España han surgido desde cero en Bolsa desde 2014 para susutituir al las promotoras residenciales,est vez centradas en el negocio patrimonialista.

Realia es otro de los supervivientes.Sus propietarios Caja Madrid-Bankia- y FCC la llevaron a dedutar en el parqué en 2007,cuando ya comenzaban a resquebrajarse los cimientos del sector. Su valor  entonces era de 1.870 millones,tres veses más que el actual.Pronto cayó en pérdidas ,hundida por el negocio residencial y el valor prácticamente nulo de los suelos,dedicandose después básicamente a la gestión del negocio patrimonialista.El magnate Carlos Slim compró la participación de Bankia y desde entonces ha inyectado capital para reflotar la empresa,que quiere volver a subirse a la nueva ola de la promoción.

Fuente:www.cincodias.com

Cómo la cláusula suelo incide ya en la oferta hipotecaria

En mercado hipotecario español vive momentos de profundo cambio.La sentencia del Tribunal de Justicia de la EU del pasado  diciembre ha marcado  un antes y un después ,al reconocer  la obligación de los bancos a devolver al cliente  todo lo cobrado de más en hipotecas con cláusula suelo abusiva.Su dictamen ha llevado al Gobierno a crear un mecanismo extrajudicial con el que  aspira a que los bancos se avengan a negociar  con los clientes afectados ,con el fin de evitar una avalancha  de demandas  judiciales,y a acelerar la reforma hipotecaria aún pendiente para dar más trancparencia al mercado y más protección a los consumidores.

En paralelo al frente judicial de las cláusulas suelo,que ya ha requerido unas cuantiosas provisiones por parte de los bancos con más riesgo de tener que devolver  dinero a sus clientes,el sector afronta otra amenaza judicial con los gastos hipotecarios.El Tribunal Supremo sentenció a  finales de 2015 que no corresponde al cliente asumir todos los gastos -registros,notaría,gestoría,impuestos...-,como sucede habitualmente,sino que el banco deberá hacerse cargo de parte.

Una advertencia ,sobre la que el Alto Tribunal aún tiene pendiente pronunciarse con más detalle ,pero que supone otro foco de alerta para la banca ,ante la posibilidad de un nuevo  frente de reclamaciones.El sector ya ha avanzado que los litigios,en especial los relacionados  con las  cláusulas suelo, van a encarecer las hipotecas ,en un entorno  de tipos cero  que prometen  estar en mínimos todavía largo tiempo.Yesa predición ya a impactar en las entidades  que han reconocido mayor riesgo por cláusulas suelo:Caixabank,BBVA,Sabadell, Popular, Liberbank y Cajamar.

Tipos:Apuesta clara por el interés fijo

El primer síntoma que se aprecia en las hipotecas de las entidades con más riesgo por cláusulas suelo es su apuesta comercial por los préstamos a un tipo de interés fijo.El abaratamiento del precio del dinero en la zona euro,a un interés de cero desde hace ya un año,ha reactivado  claramiente el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, si bien su conveniencia  frente al interés variable  va a depender necesariamente del plazo y del tipo de interés establecido.

Para los bancos ,el tipo fijo tiene la ventaja obvia de asegurar un margen de negocio,superior al que dejan las hipotecas referenciadas a un  euríbor en negativo,cuando aún es incierto  el momento en que el BCE encarecerá el precio del dinero.Para  el clientes, puede ser la ocasión de endeudarse con la tranquilidad de saber que siempre  va a pagar lo mismo,ante la perspectiva de que los tipos subirán.Aunque con un euríbor en mínimos,la cuota mensual resultará  en en principio más  barata  que con un tipo fijo. 

CaixaBank ,con un riesgo reconocido en hipotecas con cláusulas suelo  por 1.250 millones de euros-el mayor del sector y que ha provisionado al 50%-da  preferencia en su oferta hipotecaria a las hipotecas a tipo fijo.Es el mensaje que se desprende de la visita a sus oficinas ,donde se le  explica al cliente que el escenario más probable es de una subida de tipos en dos o tres años.La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo variable,que también se la explica al cliente si bien la recomendación es hacia el tipo fijo,es al euríbor más un diferencial de entre el 1% y el 1,25%.

BBVA tiene un riesgo en hipotecas con cláusulas suelo por 1.200 millones,de los que tiene provisionados el 48%.En su caso,la oferta en las  oficinas  de hhipotecas a tipo variable es completamente secundaria,sin que sea posible  tener detalles.Aunque el banco no habría renunciado al variable ,la apuesta comercial por el fijo es evidente en la publicidad y en la información al cliente.BBVA tiene en escaparate  una hipoteca a interés fijo a 15 años al 1,95% nominal, o al 2,35% a 20 años, que se encarese en un punto si no hay vinculación con el banco con la contratación de otro productos.

En Sabadell, con un riesgo en hipotecas con cláusula suelo de 490 millones-el banco se resiste a reconocer en su defensa que vendió esas hipotecas con transparencia-el tipo se encarece al 4,10% a 20 años.Banco Popular, con un  riesgo por 534 millones provisionado al 100% ,también apuesta en su oferta por el tipo fijo: al 1,95% a 15 años.Ofrece incluso plazos inferiores ,a 10 años al 1,75%. Liberbank,con un riesgo hipotecario por 208 millones de euros, tiene en su escaparate la hipoteca a tipo fijo más barata ,del 1,6% nominal a 10 años y el 1,65 a 15 años,con la máxima vinculación, incluyendo plan de penciones.

En entidades sin el peso de las cláusulas suelo , la apuesta comercial se dirige sin embargo a las hipotecas a tipo variable. Santander,ajena a ese riesgo ,ha pasado a la ofensiva con una hipoteca al 0,99% el primer año y al euríbor más 0,99% después, en una de las pocas ofertas donde el diferencial baja del punto.

En Bankia, con un riesgo por cláusulas suelo más reducido que sus competidores más directos -de 214 millones de eurosy ya provisionado en su totalidad -la apuesta comercial es clara por el interés variable,con una  hipoteca desde euríbor más 1,20%.La entidad ha eliminado además las comisiones -de apertura ,estudio y amortización y cancelación anticipada -si se domicilian los ingresos.

La información: El interés real, el TAE, y las comisiones

La venta de hipotecas con cláusula sulo ha resultado ser una pésima experiencia para la banca,a pesar de que el sector defienda que se comercializaron en su mayoría de los casos con la debida transparencia.La reforma de la ley hipotecaria que prepara el Gobierno incidirá qn que la banca informe al cliente con la máxima transparencia y el primer contacto en oficinas es ya un primer paso en ese objetivo.

Sin la amenaza de la cláusula suelo, cobra importancia la expllicación detallada de los gastos asociados a la hipoteca,que la encarecen notablemente respeto al tipo nominal del escaparate al incorporar no solo los gastos habituales  asociados-como riesgo, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados-, sino también la comisión de apertura y el coste del seguro de hogar y de vida o amortización de pagos que se asocia al producto y que permite  abaratar el interés.Así, en la hipoteca en BBVA a 15 años  a un tipo fijo nominal del 1,95 %,para un importe  de 150.000 euros,el interés TAE -el que cliente paga de forma efectiva cada año-se eleva al 2,76%.

Otro aspecto clave que el banco debe explicar al cliente son las comisiones.En especial la nueva comisión de la hipoteca a tipo fijo, la de  compensación por tipo de interés ,que puede aplicarse cuando el cliente amortiza préstamo cuando los tipos de interés de mercado son interiores al interés al que el banco le prestó el dinero.Es desir, cuando el banco pierde  dinero con la devolución anticipada del préstamo.En CaixaBank ,esta comisión es del 0,5% del importe pendiente y en  BBVA y Liberbank, de hasta 1%.
Vinculación: El coste adicional del seguro de vida

El grado de vinculación del cliente con el banco,a través de la contratación de productos financieros ,es clave a la hora de contratar una hipoteca en las  mejores condiciones posibles con independencia del riesgo que tenga  cada entidad en  cláusulas suelo.Lo habitual es domiciliar la nómina en el banco que concede la hipoteca,junto a la contratación del seguro de  hogar.Pero la mayor rebaja en el enterés llega al contratar un plan de pensiones,con aportaciones mínimas que ronda los 600 euros anuales,y de un seguro de vida.O al menos el de amortización del préstamo, que solo cubre el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento.

En Caixabank dan un coste aproximado para un crédito de 112.000 euros para una persona de 40 años de 57 euros al mes para un seguro de amortización y de 82 euros al mes para el seguro que  cubre el pago de la hipoteca no solo en caso de muerte sino también de desempleo o invalidez.En BBVA, ofrecen la estimación del coste total del seguro,que el cliente puede financiar junto a la hipoteca .Y para un crédito  de 150.000 a tipo fijo a 15 años,dan un coste  estimado de 1.980 euros,que necesariamente variará según la edad del titular.

Cajamar , la mayor cooperativa de crédito del país, tiene un riesgo por cláusulas suelo de 200 millones de euros totalmente cubierto  y una oferta de hipotecas competitiva en precio,aunque sujeta a la suscripción de capital social por el equivalente al 1% del importe de la hipoteca.Convertirse en socio de la entidad da acceso a una mayor bonificación en el interés de la hipoteca y llega a ser imprescindible para su concesión,según reconocen en las oficinas comerciales de la entidad.Fuentes oficiales apuntan que la suscripción de participaciones "no es imprescindible,pero sí recomendable".

La mayor parte de la concesión de crédito de las cooperativas debe hacerse entre los propios socios,ya  que es parte de su  propia razón de ser.La suscripción de capital social junto a la firma de la hipoteca es práctica común en Cajamar,aunque en la actualidad esa aportación no sea simbólica como en otras épocas ni por  una  cantidad mínima (la actual es de 61 euros).Esa suscripción,remunerada al 0,5% y al 1,75% a partir de 1.213 euros, convierte al hipotecado en accionista.

Gastos hipotecarios : Todavía a cargo del cliente

Los gastos hipotecarios suponen un coste que ronda el 10% del precio que se paga por la vivienda e incluyen los trámites de registro,notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.El Supremo ha establecido que el cliente no debe asumirlos en su totalidad y algunos bancos comienzan,tímidamente ,a cargar con el gasto en registro y notaría,el más reducido, como explican en BBVA y CaixaBank.

En oficinas de Santander y Sabadell reconocen que es el cliente quien continúa aún asumiendo  todos esos gastos.Para una hipoteca de 112.000 euros sobre una vivienda de segunda mano en Madrid, el gasto total ronda los 13.492 euros,de los que 2.844,9 euros corresponden a la formalización de la hipoteca y otros 10.621 euros a la compraventa.
Fuente:www.cincodias.com

¿Puedes reclamar la cláusula suelo si tienes el piso alquilado?

Hay algunas resoluciones judiciales que dicen que solo los que viven en su piso hipotecado pueden reclamar la devolución de dinero por clausulas suelo.Entonces,¿ qué pasa si tienes el piso alquilado?Aqui tienes la respuesta.

En relación con la reclamación a los bancos de las cantidades indebidamente cobradas por aplicación de la cláusula suelo,exsisten resoluciones judiciales que señalan que solamente pueden reclamar la devolución quienes tengan la condición de consumidor,o sea quienes hayan venido utilizando ese inmueble como su vivienda habitual,excluyendo por tanto los supuestos en que el inmueble hipotecario,con cláusula suelo,se destine a finalidades distintas.

Sin embargo tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de  Zaragoza en sentencia de diecisiente de enero de dos mil diecisiete declaran nula la cláusula suelo en una hipoteca y condenan al banco a devolver las candidades indebidamente cobradas ,a pesar de que el inmueble al que se refiere habiá siba dado en alquiler por los propietarios,deudores de esa hipoteca,con cláusulas suelo.

Todo ello condenado al Banco a pagar las costas de ambas instancias.

El hecho de que después de comprar la vivienda, gravada con hipoteca,los interesados la alquilaran,por tener a su disposición una vivienda más amplia de un familiar,no significa en criterio de la Audencia que se les pueda atribuir la condición de profesionales,ya que no consta que la explotacion de viviendas en alquiler sea su dedicación habitual.

En definitiva no pierden la condición de consumidores por los siguientes motivos:

a) Porque la vivienda fue adquirida para uso y en proindiviso.

b) Porque ni siquiera se ha acreditado que el fin de la compra fuera su adquisición para destinarla al alquiler a terceros y no inicialmente su uso como primera residencia.

c) Que pese a esta alquilada desde la entrega hasta la fecha ,por usar una vivienda  de la propiedad de su suegro,no consta que los mismos se dediquen empresarialmente al alquiler de viviendas.

Conforme a la ley son consumidores o usuarios las personas fisicas cuando actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial,empresarial,oficio o profesión.

En un nuevo concepto de consumidor,que todavia no ha sido perfilado por el Tribunal Supremo,parece que se incluye a las personas fisicas que adquieren bienes o servicios con ánimo de lucro cundo tales bienes o servicios no se integren en la actividad comercial que les es propia.
En este caso concreto ni los interesados actuaron en el ámbito de una actividad empresarial,ni la actuación realizada se encontraba dentro del ámbito de la que se ejercia poe ellos,ya que conforme a la jurisprudencia menor:"como regla general,habrá que estar a la finalidad preponderante de la operación.Si el contratante actúa principalmente en el marco de su actividad profesional,sea desde un punto de vista cuantitativo o cualitativo,tendrá esta condición;si lo hace o destina el bien o servicio objeto contrato a una actividad o propósito ajeno a su actividad profesional,se entenderá que actúa como consumidor"
En este caso concreto ni los interesados actuaron en el ámbito de una empresarial,ni la actuación realizada se encontraba dentro del ámbito de la que se ejercia por ellos,ya que conforme a la jurisprudencia menor:"como regla general ,habrá que estar a la finalidad preponderante de la operación.Si el contratante actúa principalmente en el marco de su actualidad profesional,sea desde un punto de vista cuantitativo o cualitativo,tendrá esta condición;si lo hace o destina el bien o servicio objeto del contrato a una actividad o propósito ajeno a su actividad profesional,se entenderá que actúa como consumidor"
Fuente:http://blog.enalquiler.com/2017/el-alquiler-en-los-tribunales/puedes-reclamar-la-clausula-suelo-si-tienes-el-piso-alquilado/

Repunta la venta de casas:1100 al día en 2016

En el año se cierra con el mayor número de viviendas vendidas desde 2010 y un alza del 13,6% sobre 2015.

La recuperación del empleo,el mantenimiento de los tipos hipotecarios en mínimos y la moderación del os precios inmobiliarios jugaron a favor de la compra de vivienda ,que cerró 2016 como el mejor año desde estalló la burbuja.Volvieron a superarse las 400.000 transacciones cinco años después.

El Instituto Nacional de Estadística(INE) publicó este viernes la estadística de compraventas de vivienda que elabora con datos procedentes de los registros de la propiedad.La transacciones se incrementaron un 13,6% hasta alcanzar un total de 403.866,la mayor cifra absoluta desde 2010 y el avance en términos relativos más elevados en diez años.

Con este incremento ,desde 2013,año en el que comenzó la recuperación del mercado y se marcó el mínimo de ventas de la serie histórica con apenas 312.000,la compraventa de viviendas ha mejorado un 29,1%.No obstante,y pese a este notable incremento,lo cierto es que sector se encuentra todavía lejos de los máximos marcados  en 2007,año del pico de la burbuja,cuando se contabilizaron 775.000 viviendas vendidas ,antes de registrarse un desplome del 25,1% y el 28,8% los dos años siguentes.

En 2013 la caída se moderó hasta el 1,9% ,coincidiendo con el final de los beneficios fiscales para la adquisición de la vivienda habitual y la incipiente recuperación que se iniciaría a finales de ese ejercicio.
Con las cifras del INE,el repunte de las transacciones en 2016 se debió fundamentalmente al crecimiento experimentado por las ventas de casas usadas,que se dispararon un 17,8% hasta sumar 328,248transacciones,su cifra más alta de2007 y el 81,3% del total.Por el contrario,las operaciones sobre viviendas nuevas retrocedieron un 1,7% el año pasado,hasta situarse en apenas 75.618 inmuebles,su volumen más bajo de la serie.

La venta de vivienda nueva ha estado lastrada  en los últimos ejercicios por la escasez de oferta adecuada a la demanda ,debido a que desde que se inició la crisis la producción de nuevos pisos llegó a paralizarse casi por completo.Sí heredó el mercado un ingente stock de viviendas a estrenar de más de 500.000 casas que poco a poco se ha ido reduciendo hasta quedar en poco más de 300.000 ,según los últimos estudios no oficiales publicados.

Esto explica que transcurridos ocho años desde que estalló la crisis,muchas de las casas que hoy se computan como ventas de segunda mano,en realidad corresponde a inmuebles a estrenar que cuentan,eso sí,con más de cinco años de antigüedad en su licencia de primera ocupación y que hasta ahora no habían encontrado comprador.

El 89,7% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 10,3%,protegidas ,unos porcentajes que apenas varían de un año a otro.En total,la compraventa de viviendas libres subió un 13,5% en 2016,en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas repuntaron un 14,5%,hasta marcar las 41.685 transacciones,encadenado de esta manera dos años consecutivos  de alzas.

Por comunidades ,las mayores subidas en las ventas de casas se registraron en Baleares,con una subida de 31%,y Cataluña, con 20% ,ambas muy beneficiadas por el peso que tiene la vivienda turística y las transacciones protagonizadas por los extranjeros no residentes;seguidas de Extremadura ,Asturias y Aragón.

Por el contrario,en la Rioja ,Murcia, Galicia, Navarra y Castilla y León,los avances se situaron por debajo de 10%.Para este año ,los expertos esperan mejorar las cifras de 2016,si bien advierten que para conseguirlo ,los precios no deberían subir más allá del 5%.
Fuente:www.cincodias.com

Si vives en alquiler ,¿la tasa de basura la pagarás tú o el casero?¿Y el IBI?

El pago de algunos conceptos dependerá del contrato que firmes pero en algunos casos hay normas que protegen al inquilino.

A la hora de alquilar un piso muchas preguntas asaltan tanto al inquilino como propietario.Buena parte de las dudas giran entorno a quién debe pagar qué cuando una casa se pone en alquiler,según los expertos en arrendamientos.No siempre  la respuesta es rotura.La cuestíon preliminar a dirimir será en qué régimen de arrendamento se encuentran las partes,ya que conviven  varios,según advierte José Luis Muñoz,abogado  del bufete Quevedo de Madrid."Habría que verificar la normativa aplicable a cada contrato,según la fecha en que se haya otorgado y lo que disponen las normas transitorias".Lo mejor es que en el contrato ,antes de firmar,quede claro quién se hace cargo de cada concepto.

Inquilino: renta, suministros y desgaste.

¿Cuándo se firmó contrato de alquiler?Es lo primero que hay que saber.Una ves hecha esta averiguación,para los contratos que se firmen ahora o que estén sometidos a la normativa actual-que entró en vigor el 1 de enero de 1995-Muños señala  que el inquilino está obligado " a soportar los gastos derivados de suministros del inmueble".No importa, en palabraas de esto letrado ,si son individualizados o no (y especifica:" los que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario").Josep Térmens,abogado en Barcelona especializado en arrendamientos,desgrana los gastos que corren a cargo del inquilino: " la renta , suministros(agua ,luz y gas)de la vivienda.Los paga él porque es quien se beneficia de ellos.Y también las reparaciones que exija el desgaste por el uso".
Las reparaciónes y ese ambiguo "desgaste por uso" es otra fuente de conflictos entre inquilino y propietario.Lomejor, para empezar,es que antes de firmar el contrato de alquiler se haga un pequeño inventario del estado  de la casa y su contenido.Si un grifo gotea o si un enchufe no funciona,que quede por escrito  que estaba así antes de que el inquilino llegase.

Propietario: IBI y comunidad.

Los españoles que ofrecen su piso en alquiler -el 23,5 % el año pasado frente al 15% de 2012-deben pagar los gastos de comunidad y los impuestos que gravan la propiedad de la vivienda ,es decir,el Impuesto sobre Bienes  Inmuebles(IBI),señala Muños.
Otros puntos son más controvertidos.Muños señala que el impuesto de residuos urbanos (de basura),también corre a cargo del propietario.Algo en lo discrepa Términs:"Puesto que es una  tasa que grava un servicio, debe pagarla quien se beneficia del servicio,el inquilino",afirma,aunque aclara que en algunas ciudades  este impuesto no se cobra,por elemplo,en Barcelona.
La tasa de basuras,controvertida.
El artículo 20 de la ley Arrendamientos Urbanos deja abierta la puerta a que las partes de pongan de acuerdo en que los gastos generales del inmueble, sus servicios y tributos y otras cargas " que no sean susceptibles de individualización" sean a cargo del inquilino."Tradicionalmente se ha entendido que se puedepactar que los tributos del inmuebles los pague el arrendatario pero, si no se ha pactado,los paga el arrendador",sostiene la portavoz de la Organización de Consumidores(OCU),lleana Izverniceanu."Hablamos del IBI,pero también de otros tributos como la tasa de basuras en las ciudades donde exista".
La interpretación de OCU -"la más extendida", según Izverniceanu-es que tanto el IBI como el impuesto sobre residuos urbanos" no están relacionados con consumos individualizados sino con las características del piso:se relacionan con el valos catastral, o con la superficie",explica.Así aunque el piso estuviera vacío y no produjera basura,la tasa a pagar sería la misma.Sus conclusiones van en la misma dirección que las de Muños: IBI  ya basura son "tributos que debe pagar el propietario,salvo pacto en contrario".

El inquilino abona el ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales(ITP) corre a cargo del inquilino porque así lo establece la ley que instituyó la tasa,en su artículo 8.Hasta hace unos meses,subrayan desde la red de alquileres Uniplaces, "este cargo, que existe desde hace años y cuya reclamación recae en las  Comunidades Autónomas,no se solicitaba". La Comunidad de Madrid, sin embargo,inició el año pasado una campaña informativa para solicitar el pago del ITP,destacan tanto Muñoz como Uniplaces.
En Cataluña el ITP ya se cobra,afirma Térmens,mientras Muñoz hace hincapié en que la Administración tributaria puede exigir la cuota de este tributo más los intereses de los últimos cuatro años,en caso de que  no se hayan abonado en su momento."Nuestros clientes nos dicen que la Comunidad de Madrid ha procedido incluso a sancionar a los propietarios" porque,en este supuesto,se les considera responsables sustitutivos del pago de ITP."No me consta que la Generalitat exija el pago del ITP en contratos antiguos",indica por el contrario Térmens.

¿Cuánto tengo que pagar de ITP?

La cuota de ITP a pagar se obtiene aplicando a la renta de todo el periodo contratado la tarifa que fije cada Comunidad Autónoma.Si no la ha establecido,Muños especifica que,a partir de 7.692,96 euros en adelante,se pagan 2 céntimos de euro por cada 6 euros."Para un arrendamiento de 500 euros al mes se pagarían unos 72 enros,lo que cubriría los tres primeros años",calcula Muñoz.
En Cataluña ,relata Térmens,para los contratos de menos de tres años la base imponible es"la suma de la renta pactada siendo la base imponible mínima de tres años de renta".En plata: en un contrato de un año a 500 euros al mes,la base imponible es 500 euros por 12 meses por tres años,lo  que da 18.000 euros.La tarifa es del  0,5% de la base imponible(en este elemplo,90 euros).En todos los casos,se debe pagar en un plazo de 30 días tras la firma del contrato.

¿QUÉ GASTOS DEDUZCO SI NO LOGRO ALQUILAR?
El propietario tiene que pagar el IRPF sobre la renta que percibe del arrendamiento de su piso y puede deducir los gastos.Pero durante el mismo ejercicio la vivienda puede haber estado alquilada solo durante unos meses y en otros haber estado desocupada.Para los meses en los que no estuvo alquilada, Hacienda imputa una renta presunta y aplica un prorrateo para deducir solo los gastos de los meses en los que la vivienda se alquiló.Es decir ,para los meses no arrendador,no se puede deducir ningún gasto.
La red de alquilesres Uniplaces,sin embargo,recuerda que una sentencia de 2015 de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a un propietario que,aunque no tenía inquilinos en su vivienda,pudo probar que estaba anunciado al mismo tiempo su piso para alquilarlo.Resultado:"No se imputó la renta presunta prevista para los inmuebles desocupados y ,por tanto,se dedujo la totalidad de los gastos".
Fuente:www.elpais.com