¿Vas a pedir una hipoteca este año?Esto es lo que te espera

¿Subirá el euríbor?¿Será más conveniente contratar un préstamo a tipo variable o a tipo fijo?¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?Los expertos contestan

Quien haya apuntado entre sus objetivos para el año nuevo comprar una vivienda y buscar financiación para ello,gozará en 2018 de condiciones todavía favorables,según los expertos consultados.En su opinión, el entorno de tipos de interés bajos y las medidas que traerá la nueva ler hipotecaria apuntan decididamente a ello.Con una novedad: la irrupción en el mercado de las hipotecas con tipo de interés variable pero sin vinculaciones.
EL EURÍBOR SEGUIRÁ EN MINIMOS

Desde la caída de euríbor,mucho se ha especulado alrededor del momento en el que este índice de referencia para los intereses que se pagan en un préstamo hipotecario a tipo variable volvería a subir.El hecho es que este porcentaje,que se suma a un diferencial establecido por el banco,cerró diciembre en el -0,19% y lleva ya 23 meses en negativo .El resultado son hipotecas con tipos de interes variables excepcionalmente bajos.

No parece que este entorno vaya a sufrir cambios este año.El pronóstico de Bankinter para el euríbor en 2018 se mueve en un rango que va de -0,30% a -0,20%,según un informe de su departamento de análisis.Por el contrario,el próximo año prevé subidas que podrán llegar hasta el 0,40% con un escenario central del 0,19%."Estamos en un contexto europeo de inestabilidad política,con un gobierno alemán nada estable,perfilándose aún el Brexit y con ciertas inestabilidades en otros países,lo que hace que la economía crezca pero no sea del todo firme",explica el director general de Tu solución hipotecaria,Ricardo Gulias."Por estos factores,los tipos de interés no empezarán a subir hasta el primer trimestre de 2019",concluye el responsable de esta intermediaria.

MÁS HIPOTECAS A TIPO FIJO

En este marco,los expertos registran una tendencia a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo,que continuará este año."La tendencia de este 2018 es que la hipoteca a tipo fijos será el préstamo estrella",dice Gulias.Casi desconocida en la época de la burbuja inmobiliaria,tras a crisis este tipo de hipoteca se fraguó un camino,por un lado ,entre aquellos consumidores que buscaban estabilidad en la cuota a devolver cada mes a banco,ante el riesgo de una hipotética subida de los tipos de interés.Por el otro,los bancos chocaron contra euríbor muy bajo y una oleada de demandas por las cláusulas suelo,lo que les hizo replantear su manera de prestar dinero.

"Se puieron al ataque y promocionaron la hipoteca fija ",relata Gulias,"creando préstamos de hasta 30 años,un lapso impensable para este producto hasta hace poco,y unos tipos que pueden llegar al 2,15% a pazo máximo y al 1,25% a 10 años".Fue así como la hipoteca a tipo fijo pasó de representar el 6% al actual 38%.Gulias prevé que la cuota fija alcance más de la mitad de todas las hipotecas este año.

CONVIENE PARA UN PRÉSTAMO DE HASTA 150.000 EUROS

"Desde una perspectiva de largo plazo,la oferta hipotecaria a tipo fijo siendo una de las mejores alternativas a la hora de financiar una vivienda",opina el responsable de financiacón de Ibercaja,Santiago Ramón y Cajal."Eliminar el mayor riesgo de encarecimiento de un préstamo,como es la evolución de euríbor,a los precios actuales,es una gran oportunidad para los futuros compradores de vivienda",añade.
Pereo,¿a quién puede interesable más una hipoteca a tipo fijo?Si el capital a financiar no es demasiado grande hasta 150.000 euros,según Gulias-, el tipo variable será más interesante.Para importes superiores,el responsable de la intermediaria aconseja el tipo fijo para mayor tranquilidad,aunque " si tienes un buen diferencial,por debajo del 1%,el tipo variable a largo plazo acabará compensando en este caso también",detalla.En sus palabras,después de lverano los diferenciales rondarán el 0,75% con máxima vinculación.Eso sí,un nivel tan bajo se destinará sobre todo a "clientes premium",señala.

TIPO VARIABLE SIN VINCULACIONES

Las hipotecas con productos vinculados como el seguro de vida seguirán prosperando,ya que permiten al cliente obtener condiciones más favorables y aseguran al banco mucha rentabilidad.La novedad estriba en tipos variables con "diferenciales excelentes ( entorno al 1%) "pero " sin ninguna vinculación",afirma Gulias.Estas operaciones,que desaparecieron hace una decena de años,darán sorpresas en 2018, asegura este experto.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Sobre esta tela de fondo empezará su andadura la nueva ley hipotecaria,que "previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de este año",señala el responsable de hipotecas y financiación al consumo de Deutscha Bank,Luis Marquet.La normativa establece una serie de medidas por las que las entidades deben informar más y mejor a los clientes a la hora de asesorarles."Deberemos dejar constancia a los futuros hipotecados",explica Ramón y Cajal.Con este objetivo,el banco entregará obligatoriamente a sus clientes dos fichas de información y advertencias.Los notarios también estarán obligados a informar a los clientes mediante un acta notarial y en un momento anterior a la formalización de la hipoteca.

Asimismo,será más barato pasar de una hipoteca a interés variable a una a tipo fijo y las tasas notariales y de registro en este caso también bajarán.La nueva ley reduce también las comisiones en el  caso de un vencimiento anticipado por parte del cliente e impone alos bancosplazos más amplios en el caso de incuplimiento antes de poder dar por vencido un préstamo.

FINANCIACIÓN AL 100%

La vent de productos condicionados a la concesión de la hipoteca o a la mejora del tipo de interés se hará de forma más escrupulosa,según Ramon y Cajal."No se eliminarán las ventas de productos combinados y vinculados,pero al cliente le deberemos informar de forma mucho más transparente sobre ello y siempre demostrando que suponen un beneficio para los deudores,teniendo en cuenta sus preciosy disponibilidad",asevera.

En ningún caso esta normativa provocará un encarecimiento de las hipotecas,por lo menossegún Gulias."La banca,ya saneada y con experiencia,seguirá controlando la concesión de estos productos para no caer en más errores",zanja.En cuanto a porcentajes de finaciación,según este experto los mejores clientes podrán obtener este año el 100% del precio de venta del inmueble y más del 80% del valor de tasación.
Fuente:www.elpais.com

Cómo la cláusula suelo incide ya en la oferta hipotecaria

En mercado hipotecario español vive momentos de profundo cambio.La sentencia del Tribunal de Justicia de la EU del pasado  diciembre ha marcado  un antes y un después ,al reconocer  la obligación de los bancos a devolver al cliente  todo lo cobrado de más en hipotecas con cláusula suelo abusiva.Su dictamen ha llevado al Gobierno a crear un mecanismo extrajudicial con el que  aspira a que los bancos se avengan a negociar  con los clientes afectados ,con el fin de evitar una avalancha  de demandas  judiciales,y a acelerar la reforma hipotecaria aún pendiente para dar más trancparencia al mercado y más protección a los consumidores.

En paralelo al frente judicial de las cláusulas suelo,que ya ha requerido unas cuantiosas provisiones por parte de los bancos con más riesgo de tener que devolver  dinero a sus clientes,el sector afronta otra amenaza judicial con los gastos hipotecarios.El Tribunal Supremo sentenció a  finales de 2015 que no corresponde al cliente asumir todos los gastos -registros,notaría,gestoría,impuestos...-,como sucede habitualmente,sino que el banco deberá hacerse cargo de parte.

Una advertencia ,sobre la que el Alto Tribunal aún tiene pendiente pronunciarse con más detalle ,pero que supone otro foco de alerta para la banca ,ante la posibilidad de un nuevo  frente de reclamaciones.El sector ya ha avanzado que los litigios,en especial los relacionados  con las  cláusulas suelo, van a encarecer las hipotecas ,en un entorno  de tipos cero  que prometen  estar en mínimos todavía largo tiempo.Yesa predición ya a impactar en las entidades  que han reconocido mayor riesgo por cláusulas suelo:Caixabank,BBVA,Sabadell, Popular, Liberbank y Cajamar.

Tipos:Apuesta clara por el interés fijo

El primer síntoma que se aprecia en las hipotecas de las entidades con más riesgo por cláusulas suelo es su apuesta comercial por los préstamos a un tipo de interés fijo.El abaratamiento del precio del dinero en la zona euro,a un interés de cero desde hace ya un año,ha reactivado  claramiente el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, si bien su conveniencia  frente al interés variable  va a depender necesariamente del plazo y del tipo de interés establecido.

Para los bancos ,el tipo fijo tiene la ventaja obvia de asegurar un margen de negocio,superior al que dejan las hipotecas referenciadas a un  euríbor en negativo,cuando aún es incierto  el momento en que el BCE encarecerá el precio del dinero.Para  el clientes, puede ser la ocasión de endeudarse con la tranquilidad de saber que siempre  va a pagar lo mismo,ante la perspectiva de que los tipos subirán.Aunque con un euríbor en mínimos,la cuota mensual resultará  en en principio más  barata  que con un tipo fijo. 

CaixaBank ,con un riesgo reconocido en hipotecas con cláusulas suelo  por 1.250 millones de euros-el mayor del sector y que ha provisionado al 50%-da  preferencia en su oferta hipotecaria a las hipotecas a tipo fijo.Es el mensaje que se desprende de la visita a sus oficinas ,donde se le  explica al cliente que el escenario más probable es de una subida de tipos en dos o tres años.La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo variable,que también se la explica al cliente si bien la recomendación es hacia el tipo fijo,es al euríbor más un diferencial de entre el 1% y el 1,25%.

BBVA tiene un riesgo en hipotecas con cláusulas suelo por 1.200 millones,de los que tiene provisionados el 48%.En su caso,la oferta en las  oficinas  de hhipotecas a tipo variable es completamente secundaria,sin que sea posible  tener detalles.Aunque el banco no habría renunciado al variable ,la apuesta comercial por el fijo es evidente en la publicidad y en la información al cliente.BBVA tiene en escaparate  una hipoteca a interés fijo a 15 años al 1,95% nominal, o al 2,35% a 20 años, que se encarese en un punto si no hay vinculación con el banco con la contratación de otro productos.

En Sabadell, con un riesgo en hipotecas con cláusula suelo de 490 millones-el banco se resiste a reconocer en su defensa que vendió esas hipotecas con transparencia-el tipo se encarece al 4,10% a 20 años.Banco Popular, con un  riesgo por 534 millones provisionado al 100% ,también apuesta en su oferta por el tipo fijo: al 1,95% a 15 años.Ofrece incluso plazos inferiores ,a 10 años al 1,75%. Liberbank,con un riesgo hipotecario por 208 millones de euros, tiene en su escaparate la hipoteca a tipo fijo más barata ,del 1,6% nominal a 10 años y el 1,65 a 15 años,con la máxima vinculación, incluyendo plan de penciones.

En entidades sin el peso de las cláusulas suelo , la apuesta comercial se dirige sin embargo a las hipotecas a tipo variable. Santander,ajena a ese riesgo ,ha pasado a la ofensiva con una hipoteca al 0,99% el primer año y al euríbor más 0,99% después, en una de las pocas ofertas donde el diferencial baja del punto.

En Bankia, con un riesgo por cláusulas suelo más reducido que sus competidores más directos -de 214 millones de eurosy ya provisionado en su totalidad -la apuesta comercial es clara por el interés variable,con una  hipoteca desde euríbor más 1,20%.La entidad ha eliminado además las comisiones -de apertura ,estudio y amortización y cancelación anticipada -si se domicilian los ingresos.

La información: El interés real, el TAE, y las comisiones

La venta de hipotecas con cláusula sulo ha resultado ser una pésima experiencia para la banca,a pesar de que el sector defienda que se comercializaron en su mayoría de los casos con la debida transparencia.La reforma de la ley hipotecaria que prepara el Gobierno incidirá qn que la banca informe al cliente con la máxima transparencia y el primer contacto en oficinas es ya un primer paso en ese objetivo.

Sin la amenaza de la cláusula suelo, cobra importancia la expllicación detallada de los gastos asociados a la hipoteca,que la encarecen notablemente respeto al tipo nominal del escaparate al incorporar no solo los gastos habituales  asociados-como riesgo, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados-, sino también la comisión de apertura y el coste del seguro de hogar y de vida o amortización de pagos que se asocia al producto y que permite  abaratar el interés.Así, en la hipoteca en BBVA a 15 años  a un tipo fijo nominal del 1,95 %,para un importe  de 150.000 euros,el interés TAE -el que cliente paga de forma efectiva cada año-se eleva al 2,76%.

Otro aspecto clave que el banco debe explicar al cliente son las comisiones.En especial la nueva comisión de la hipoteca a tipo fijo, la de  compensación por tipo de interés ,que puede aplicarse cuando el cliente amortiza préstamo cuando los tipos de interés de mercado son interiores al interés al que el banco le prestó el dinero.Es desir, cuando el banco pierde  dinero con la devolución anticipada del préstamo.En CaixaBank ,esta comisión es del 0,5% del importe pendiente y en  BBVA y Liberbank, de hasta 1%.
Vinculación: El coste adicional del seguro de vida

El grado de vinculación del cliente con el banco,a través de la contratación de productos financieros ,es clave a la hora de contratar una hipoteca en las  mejores condiciones posibles con independencia del riesgo que tenga  cada entidad en  cláusulas suelo.Lo habitual es domiciliar la nómina en el banco que concede la hipoteca,junto a la contratación del seguro de  hogar.Pero la mayor rebaja en el enterés llega al contratar un plan de pensiones,con aportaciones mínimas que ronda los 600 euros anuales,y de un seguro de vida.O al menos el de amortización del préstamo, que solo cubre el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento.

En Caixabank dan un coste aproximado para un crédito de 112.000 euros para una persona de 40 años de 57 euros al mes para un seguro de amortización y de 82 euros al mes para el seguro que  cubre el pago de la hipoteca no solo en caso de muerte sino también de desempleo o invalidez.En BBVA, ofrecen la estimación del coste total del seguro,que el cliente puede financiar junto a la hipoteca .Y para un crédito  de 150.000 a tipo fijo a 15 años,dan un coste  estimado de 1.980 euros,que necesariamente variará según la edad del titular.

Cajamar , la mayor cooperativa de crédito del país, tiene un riesgo por cláusulas suelo de 200 millones de euros totalmente cubierto  y una oferta de hipotecas competitiva en precio,aunque sujeta a la suscripción de capital social por el equivalente al 1% del importe de la hipoteca.Convertirse en socio de la entidad da acceso a una mayor bonificación en el interés de la hipoteca y llega a ser imprescindible para su concesión,según reconocen en las oficinas comerciales de la entidad.Fuentes oficiales apuntan que la suscripción de participaciones "no es imprescindible,pero sí recomendable".

La mayor parte de la concesión de crédito de las cooperativas debe hacerse entre los propios socios,ya  que es parte de su  propia razón de ser.La suscripción de capital social junto a la firma de la hipoteca es práctica común en Cajamar,aunque en la actualidad esa aportación no sea simbólica como en otras épocas ni por  una  cantidad mínima (la actual es de 61 euros).Esa suscripción,remunerada al 0,5% y al 1,75% a partir de 1.213 euros, convierte al hipotecado en accionista.

Gastos hipotecarios : Todavía a cargo del cliente

Los gastos hipotecarios suponen un coste que ronda el 10% del precio que se paga por la vivienda e incluyen los trámites de registro,notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.El Supremo ha establecido que el cliente no debe asumirlos en su totalidad y algunos bancos comienzan,tímidamente ,a cargar con el gasto en registro y notaría,el más reducido, como explican en BBVA y CaixaBank.

En oficinas de Santander y Sabadell reconocen que es el cliente quien continúa aún asumiendo  todos esos gastos.Para una hipoteca de 112.000 euros sobre una vivienda de segunda mano en Madrid, el gasto total ronda los 13.492 euros,de los que 2.844,9 euros corresponden a la formalización de la hipoteca y otros 10.621 euros a la compraventa.
Fuente:www.cincodias.com

Facturas que suben en 2017

La historia se repite cada año y como no podía ser de otra forma,hay facturas que suben en 2017.No nos ha dado tiempo de enterarnos del cambio de año,y los gastos fijos de cada mes ya son más que los posibles ahorros.Rásquense los bolsillos porque han subido el gas,las telecomunicaciones,los carburantes,el IPC(Indice de Precios al Consumo o lo que es lo mismo,los precios en general),algunos impuestos,el alcohol y el tabaco,entre otras cosas.La luz,el agua y los transportes se quedan como estaban y las hipotecas,las autopistas y los aeropuertos bajan.Pero mejor, vayamos por partes.

Lo que sube en 2017

Carburantes: los analistas prevén que el precio del barril de petróleo continúe su tendencia alcista-los precios de la gasolina y el gasoil empezaron a crecer tras la firma de un acuerdo con la OPEP para reducir la producción mundial de petroleo-hasta situarse en los 60 dólares (cerró el año en 56 dólares ,frente a menos de 40 en los que acabó 2015).Antes estos datos,la previsión es que el precio de litro de carburante suba entre un 3% y 4%.

Gas:el gas natural sube un 3,5% como consecuencia de la subida del petróleo.La bombona se queda en sus 12,28 euros,pero podria subir con la revisión de mediados de mes.

Telefonía y Internet: Movistar ya anuncio antes de que acabara 2016 una subida de cinco euros en la factura de su paquete Fusion+ ,que se hará efectiva a partir de febrero,y Orange hará lo propio con subidas de entre 2 y 5 euros en su paquete Love.Todo el mundo espera que Vodafone haga lo mismo,pero por el momento la compañia no ha dado ningún paso al respeto.

Impuestos:sube el Impuestos de Bienes e Inmuebles (IBI) en 1900 municipios, cuyo consistorios se encuentran entre los 2500 que solicitaron al Ministerio de Hacienda revisar el valor catastral de sus inmuebles.Suben también los impuestos al alcohol (un 5%) y al tabaco (un 2,5% a las cajetillas y un 6,8 % al tabaco de liar),y se gravará con un nuevo impuesto a las bebidas azucaradas.Además ,las grandes empresas tendrán que hacer frente a la subida del impuesto de sociedades,consecuencia de fin de las deducciones.
Vivienda:el último informe inmobiliario de Bankinter prevé una subida de entre el 3% y el 5% en el precio de la vivienda,consecuencia de un aumento de las ventas,que podria llegar hasta las 457.000 viviendas,frente a las 367.000 que se vendieron en 2015.

Índice de Precios al Consumo(IPC):aunque el Gobierno pronostica una subida de 1,4% para todo el 2017,otras voces la elevan al 2%;algo nada descabellado si tenemos en cuenta que el IPC acabó en diciembre en el 1,5%.Dicho de otra manera:la bolsa de la compra ,tambien sube.

Salario Minimo Interprofecional (SMI): sube por primera vez en 30 años 8% ,tras un acuerdo alcanzado entre  Gobierno y PSOE, y pasa de los 655,20 a 707,6 euros mensuales en 14 pagas.

Pensiones:suben un 0,25%,que lo supone una cuantia media de 2,62 euros más al mes para millones de pensionistas.

Electricidad:los movimientos en el  mercado mayorista provocaron que el 18 de enero de este año, a las 20:00 horas-en plena ola de frio-, la elctricidad alcanzara su precio más alto desde 2013.El megavatio alcanzó los 92 euros,un 33 % que lo costaba hace un añño,cuando estaba  a 60 euros.Según los cálculos de Ministerio de Energia, la escalada de precios en el mercado mayorista eléctrico encarecerá el recibo eléctrico unos 100 euros al año.

Lo que baja o se mantiene en 2017

Agua: el precio se mantiene congelado en Madrid y Barcelona

Transporte:No hay en el horizonte ninguna subida prevista en los precios de los billetes de Renfe, mientas que en Madrid y Barcelona  los precios del metro y del autobús se quedarán como están, así como las tarifas de los taxis.El precio del transporte público es competencia autonómica.Por su parte ,el precio de las careteras de peaje bajará un 0,4%

Hipotecas:bajan.El Euribor cerró en negativo el año pasado( 0,081%),alcanzado su mínimo histórico ,y la previsión del sector financiero para este 2017 es que siga tendencia a la baja durante todo el año.Sin duda ,una de las mejores noticias con las que pueden empezar el año quienes estén hipotecados.
Fuente:www.monedo.es