Un 37% de los españoles defiende que comprar casa es mejor que alquilarla

Los promotores ya están comprobando desde hace algo mas de dos años como ha cambiado la crisis en el sector. Nuevos actores productores de oferta, nuevas formas de financiarse y nuevos perfiles de demanda. Conocer al potencial cliente de vivienda, que producto quiere, cuanto esta dispuesto a pagar por el y en que régimen de tenencia, propiedad o alquiler, se antojan factores clave para acertar en la estrategia de venta.

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado una encuesta a mas de 5.000 personas, representativas de la sociedad española, y como resultado ha elaborado los tres perfiles olas tres actitudes que mantienen los españoles en este momento frente al mercado de la vivienda. ¿ Se esta gestando un cambio sociológico a favor del alquiler? ¿Piensa la ciudadanía  que los precios alcanzados en el anterior boom pueden volver repetirse? ¿Sigue siendo el ladrillo una de las inversiones mas seguras? A estas y otras muchas cuestiones trata de dar respuesta este estudio al que ha tenido acceso Cinco Días.  La primera gran conclusión de este informe es que son tres las actitudes  que mas se repiten: la de los llama dos comprometidos con la compra, que aglutina a un 37% de los españoles; la de los partidarios de alquiler, bajo la que se identifica a otro 30% de la población, y un tercer grupo compuesto por quienes se definen como recelosos con el mercado y la situación económica, donde se enmarcaría el 33% restante.  

Intención de compra de los comprometidos  con la compra son los mas optimistas con la situación actual del mercado y su evolución, ademas constituyen el   perfil de mayor edad, pueden enmarcarse dentro de la clase media y viven con su pareja e hijos. Son sobre todo propietarios (90%) y se mantienen como los mas activos en todos los segmentos del mercado. El 19%, ocasi uno de cada cinco, muestra su intención de comprar una casa a corto plazo o medio plazo (en los próximos dos a cinco años).

Están convencidos de que la compra es la mejor inversión, el mejor patrimonio y que alquilar es tirar el dinero. Y es que mientras un 44% de los españoles cree que comprar una vivienda es una buena inversión, en este perfil  ese porcentaje se eleva al 70%. Un 67% defiende firmemente que un piso es la mejor herencia que se puede dejar a un hijo.

En el segundo perfil se sitúan los mas jóvenes y los grandes partidarios del alquiler, y la mismo tiempo, los mas pesimistas con la situación actual. Rechazan con rotundidad que arrendar sea tirar el dinero y se muestran convencidos de que en el futuro el alquiler tendrá mucho que decir. Un 40 % rechaza  que la vuelta del crédito vaya a suponer un repunte de la compra.

El 84% cree que la crisis no ha terminado y también  es el perfil que descarta con mas vehemencia que se pueda estar gestando otra burbuja. Por ultimo, entre Recelosos con el mercado quienes recelan de la situación actual son mayoría  quienes dudan que la crisis haya terminado y ademas no dudan en augurar que el precio de la vivienda volverá a subir hasta los niveles previos al estallido de la burbuja y no descartan otro boom similar. Pese a que creen en la compra, solo el 47% defiende que sea una buena inversión en estos momentos.

Fuente:CincoDias

¿Puede el Ayutamiento desahuciar a sus inquilinos como cualquier casero?

¿Puede una empresa pública desahuciar a sus inquilinos como cualquier casero?La respuesta corta es No.Abajo dejo los argumentos del Tribunal Supremo en un caso concreto.

Pudiera parecer que la respuesta afirmativa no necesita razonamiento alguno,sin embargo el Tribunal Supremo en reciente sentencia,12 de mayo de 2017, desestima le demanda de desahucio por fin de contrato,expiración del plazo,formulada por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid,contra sus inquilinos.

Considera el Supremo que efectivamente el plazo de duración pactado en el contrato se ha cumplido y asi mismo el casero,Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVSM),ha preavisado correctamente el fin de contrato.

Sin embargo el contrato que se pretende dar por terminado,suscrito el 20 de junio de 2005 ,se refiere a una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y el mismo aparecen dos cláusulas contradictorias.

En una se dice  que la duración del contato será de dos años,sin embargo,se prorrogará por periodo bianuales ,en el caso de que el arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el Art. 1 del Decreto 100/1986,de 22 de octubre.Este requisito se refiere a personas cuyos ingresos anuales,unidos a los de los familiares que con ellas convien ,sean inferiores a 2,5 veses el salario minimo interprofesional anual.
En la otra se afirma que las partes podrán dar por terminado el presente contrato,avisando mutuamente con un mes de antelación ,cuando las leyes lo permiten.

La EMVSM fundamenta el desahucio en que la ley de arrendamientos urbanos señala que la duración de los contratos será libremente pactada por las partes,y por tanto permite al arrendador dar por terminado el contrato,conforme a esta última cláusula ,ya que en la actualidad no se admiten alquileres de duración ilimitada en el tiempo a voluntad del inquilino.

El inquilino Supremo hace suya la sentencia de primera instancia en la que esa contradicción debe resolverse a fovor del inquilino que nada ha tenido que ver con la redacción del contrato ni ha ocasionado la aparente oscuridad o contradicción,de lo que deduce que la duración del contrato es de quince años,conforme al articulo 6 del Decreto 100/1986.

Recuerda el Supremo que la Disposición Adicional Primera,apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/ 1994,mantiene la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial de promoción pública respecto,entre otras cosas,al plazo de duración del contrato,y, en el presente caso,la duración del contrato y su prórroga estácontenida en las estipulaciones Segunda y Tercera del contrato,asi como en el articulo 3 del Decreto 100/1986.

Conviene destacar lo que señala referido articulo 6 : Transcurridos quince años de vigencia de los contratos de arrendamiento de las viviendas de promoción pública ,el organismo titular las ofrecerá en venta a los inquilinos por grupos,edificios o unidades funcionalmente independientes.

En definitiva la sentencia declara que no ha lugar al desahucio y condena a la EMVSM a las costas causadas en primera instancia y en apelación.
Fuente:www.enalquiler.com

El Gobierno promete ayudas al alquiler para jóvenes hasta 35 años

Los jóvenes de hasta 35 años que cumplan los requisitos que detallo más abajo podrán acceder a unas nuevas ayudas al alquiler se el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 se lleva a la práctica tal como lo ha presentado hoy el ministro de Fomento,Íñigo de la Serna.

El borrador del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 incluye una promesa para los más jóvenes.Es un nuevo programa para ayudas a que las personas de hasta 35 años puedan acceder al alquiler o la compra de vivienda si cumplen los requisitos que detallo más abajo.Así lo ha prometido hoy el ministro de Fomeno ,Íñigo de la Serna ,en la presentación de este plan que trasladará mañana a Comunidades Autónomas,ayuntamientos y la resto del sector.

AYUDAS AL ALQUILER Y COMPRA PARA JÓVENES

1.-Quiénes pueden solicitar la ayuda

Jóvenes de hasta 35 años(en el momento de la solicitud)

2.-Cuánto es el importe de la ayuda

-Alquiler:

-Hasta el 50% del alquiler mensual.
-Para alquileres entre 600 y 900 €/mes un incremento de hasta el 30%(en este tramo)
-El alquiler debe ser por 3 años.

-Compra:

Hasta 10.800€ com el limite del 20% del precio de adquisición.
3.-Requisitos para acceder a la ayuda
-Ingresos inferiores a 3 IPREM

-Alquiler:

-Igual o inferior a 600€/mensual (hasta 900€ en casos justificados)
-Constituir residencia habitual y permanente durante el periodo de ayuda
-No ser propietario o usufrictuario de una vivienda en España(exepto no disponibilidad por separación,divorcio o causas ajenas a su voluntad)

Adquisición

-Constituir residencia habitual y permanente durante minimo 5 años
-No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España (excepto no disponibilidad por separación divorcio o causas ajenas a su voluntad)

Mejoras en las ayudas al alquiler para personas con dificultades económicas

El borrador del Plan Estatal de Viviendas 2018-2021 mantiene las ayudas al alquiler para personas con dificultades económicas que ya existian en los anteriores planes e incluye algunas mejoras.

1.-Quiénes pueden solicitar la ayuda

-Personas con ingresos ( de la unidad  de convivencia) inferiores a 3 IPREM
- La vivienda arrendada ha de ser domicilio habitual y permanente
- No pueden ser propietarios o usufructuarios de otra vivienda salvo acreditación de no disponibilidad de la misma por causa ajena a su voluntad

2.- Importe de la ayuda

-Hasta el 40% de la renta de alquiler.

Se incrementa la ayuda respecto del Plan Estatal 2013-2016 al suprimir el limite de 2.400€/año.

3.-Plazo

-3 años
Se incrementa el plazo de la ayuda respecto del Plan Estatal 2013-2016,ya que en éste último se concedía por un año prorrogable por otro más.

4.- Límite de lo que se paga de alquiler

-Igual o superior a 600€ (o hasta 900€ en caso justificados)

Se incrementa la renta mensual máxima que permite el acceso a la ayuda respeto del Plan Estatal 2013-2016 hasta un máximo de 900€/mes en caso justificados.En el Plan 2013-2016 el limite de 600€/mes no se podia superar en ningún caso."En ciudades como Barcelona ,Ibiza o Madrid el precio del alquiler está subiendo y la cifra de 600 euros puede no ser real" , afirmó De la Serna durante la presentación de plan
Fuente:www.enalquiler.com

Ya se pueden pedir las ayudas al alquiler en Catalunya

Ya se pueden pedir las ayudas al alquiler 2017 en Catalunya.Aqui te decimos los requisitos que debes cumplir, qué papeles necesitas y dónde prestar tu solicitud.

La Generalitat de Catalunya acaba de abrir la convocatoria para las ayudas al alquiler 2017.Si eres titular de un contrato de alquiler ,pagas entre 350€ y 600€ al mes de alquiler ( dependiendo de la zona) y tienes unos ingresos limitados,puedes solicitar esta subvención que paga hasta el 40% de tu alquiler (hasta 200euros mensual durante un año).Aqui tienes todos los detalles.

REQUISITOS PARA SOLICITARLA

1.- Tener residencia legal en Catalunya.

2.- Que la unidad de convivencia tenga unos ingresos suficientes para pagar el alquiler y que no sobrepasen los limites establecidos en las bases de la convocatoria.

El requisito de ingresos de la unidad de convivencia viene marcado por el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña(IRSC) y se establece en función de las personas que viven en el mismo domicilio.Asi ,el limite máximo de ingresos es de 0,94 veses el IRSC en el caso de una persona adulta,y se añade 0,46 veces el IRSC para cada persona adicional de 14 años o más y 0,28 veces el IRSC para cada persona adicional menor de 14 años.Si tienes dudas sobre cómo calcular esto puedes acercarte a cualquier oficina de Habitatge de la Generalitat de Catalunya para que hagan el cálculo contigo.

Este límite de ingresos no se aplica en los supuestos de victimas del terrorismo.

3.- Ser titular de un contrato de alquiler de vivienda  que sea el domicilio habitual y permanente del solicitante.Hay que estar empadronado en esa vivienda.

4.- No pagar un alquiler mensual superior a :

Barcelona ciudad : 600 €

Demarcación de Barcelona : 600 €

Demarcaciones de Girona y Tarragona :450€

Demarcaciones de Lleida : 400€

Demarcaciones de les Terres de l`Ebre: 350€

5.- Tener domiciliado el cobro de la ayuda en una entidad financiera.

6.- Estar al corriente del pago de alquiler en el momento de presentar la solicitud.

7.- Pagar el alquiler por transferencia bancaria ,recibo domiciliado ,ingresos en cuenta o recibo emitido por la persona administradora de la finaca,como minimo a partir del mes siguiente a la  fecha de presentación de la solicitud.

8.- No estar sujeto a ninguno de los supuestos de prohibición para recibir subvenciones según los establecido en la Ley 38/2003,de 17 de noviembre ,general de subvenciones.

9.- Cumplir las obligaciones tributarias del Estado y la Generalitat y las obligaciones con la Seguridad Social(se comprobará).

Se pueden aciger todas las personas titulares de un contrato de arrendamiento y que cumplan los reqiusitos establecidos sobre el precio del alquiler objeto de subvención y los ingresos de la renta familiar.El importe de esta ayuda corresponde al 40% del precio del alquiler mensual y puede llegar a un máximo de 200 euros mensuales,o sea 2.400 euros anuales.

Con respecto a los requisitos sobre el precio del alquiler ,el limite mensual para las viviendas de la demarcación de Barcelona no puede superar los 600€ ; en el caso de Tarragona y Girona es de 450€ ; en Lérida se ha establecido un máximo de 400 € y en las Tierras del Ebro el  tope es el importe de 350 € mensuales.

QUÉ DOCUMENTACIÓN HAY QUE PRESENTAR

Debes presentar la solicitud de la ayuda ,junto con la siguiente documentación que acredita que cumples los requisitos exigidos para recibir la ayuda:

1.- DNI/NIF/NIE o documento equivalente vigente del solicitante y de todos los miembros que forman la unidad de convivencia.En el caso de que algún miembro de la unidad de conviencia no tenga DNI/NIF/ NIE deberáaportar la documentación de identificación que tenga.En el caso de personas que acaban de llegar y obtenido el DNI,ha hacer constar en la solicitud su anterior documento de identificación NIE.

2.- Certificado o volante de convivencia que acredite que el domicilio de la persona solicitante y de las personas que forman su unidad de convivencia.

3.- Justificante de los ingresos del solicitante y cada uno de los miembros de la unidad de convivencia en edad laboral.Según el caso,hay que acreditarlo así:

-Declaración de Impuestos sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF) correspondiente al periodo imposotivo inmediatamente anterior (ejemplo 2015),con el término de prentación vencido en la fecha de presentación del solicitante y de cada uno de los miembros de la unidad de convivencia que estén en edad  laboral.

Certificado de imputaciones de la Agencia Estatal de la Adminitración Tributaria y con un informe de vida laboral o el  correspondiente certificado de las pensiones o ayudas exentas de tributación,si hay miembros de la  unidad de convivencia que no están obligados a presentar la declaración del IRPF.

En el caso de situaciones excepcionales en que la persona solicitante o algún miembro de la  unidad de convivencia no pueda justificar los ingresos de la forma anterior o en los ingresos de la declaración de la renta no se cumple el requisito de tener unos ingresos minimos para pagar el alquiler o hayan tenido un cambio significado de los ingresos respecto al periodo general a justificar,lo hará por medio de una declaración responsable.

4.-Informe sobre la situación socioeconómica,emitido por los servicios sociales municipales o por el personal técnico mediador de las entidades colaboradas para la gestión de estas prestaciones ,en caso de que todos los ingresos de una unidad de convivencia se acrediten por el medio de una declaración responsable.

5.-Libre de familia,si es necesario.

6.-Contrato de alquiler de la vivienda a nombre del solicitante.En el caso de que el contrato sea efectivo a partir del 1 de junio de 2013,acreditación del cumplimiento por parte del inquilino del pago de la fianza al casero según marga la legislación vigente.

En el caso de que la pesona solicitante que viva en la vivienda  sea el cónyuge de la persona titular del contrato,ha de aportar la documentación acreditativa de la atribución del derecho de uso de la vivienda.
En el caso de alquileres que no se hayan documentado con contratos,para acreditar la condición de inquilino,el solicitante sólo necesitara presentar los recibos mensuales del pago del alquiler.

En el caso de mujeres victimas de violencia de género,que como consecuencia de una orden de alejamiento o sentencia judicial tengan atribuida la vivienda como su domicilio habitual y permanente,se les podrá reconocer el derecho a cobrar la ayuda si justifican que se hacen cargo del pago del alquiler.

7.- Todos los recibos de alquiler correspondientes a 2017 pagados hasta la fecha de presentación de la solicitud.Los recibos,a partir como minimo del mes siguiente a la fecha de presentación de la solicitud han de ser por transferencia bancaria,recibo domiciliado,ingreso en cuenta o recibo emitido por el administrador de la finca. En los recibos ha de constar el  nombre del inquilino,del casero,el concepto y el importe.

8.- Impreso normalizado a nombre de la persona solicitante de la ayuda con los datos bancarios de la cuenta donde se ha de ingresar la ayuda.

9.- Acreditación del Departamento de Trabajo,Asuntos Sociales y Familias en el  caso de personas con discapacidad.
10.-
Documentación acreditativa del proceso de desalojo o ejecución hipotecaria de la vivienda u otros  procesos reconocidos y validados de intermediación en que se haya perdido al vivienda donde se haya vivido anteriormente,como puede ser una dación en pago.

11.- Acreditación de la condición de víctima de violencia de género, deberá aportar pruba cualificada según el articulo 33 de la Ley 5/2008, de 24 d`abril,del  derecho de la mujeres a eradicar la violencia machista.

13.- Acreditación de ser víctima de terrorismo o de amenazas mediante una resolución del Ministerio del Interior o la sentencia judicial firme.

14.- Titulo de familia numerosa vigente.

15.- Titulo de familia monoparental vigente.

16.-Documentación acreditativa de ser personas joven extutelada.

17.- Documentación acreditativa para reunir las condiciones para ser sujeto del Plan de Protección Internacional de Catalunya,según al acuerdo del Gobierno del 28 de enero de 2014.

En todos los supuestos expuestos,la Agéncia de l´Habitatge de Catalunya puede solicitar directamente o a través de las entidad colaboradas en la gestión de estas subvenciones la documentación complementaria que considere necesaria para la resolución del expediente.

*No es necesario llevar esa documentación si han autorizado expresamente al órgano gestor de la ayuda a que obtengadirectamente y de forma electrónica los datos necesarios para el seguimiento y control de las ayudas.

Qué plazos hay para presentar la solicitud y dónde hacerlo

La solicitud se puede presentar de 19 de abril al 19 junio de 2017.

Si haces la presentación de la solicitud de forma presencial,debes ir a :

Si eres inquilino de una vivienda administrada por administraciones,empresas publicas o entidades sin ánimo de lucro,puedes presentar tu solicitud en la sede de esa entidad.

También puedes ir a los puntos establecidos en el articulo 38.4 de la Ley 30/1992 ,de 26 de noviembre ,de régimen juridico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común y por los que establece el articulo 25 de la Ley 26/2010,de 3 de agosto,de régim juridico y de procedimiento de las administraciones públicas de Catalunya.
Fuente:blog.enalquiler.com

10 años del crac de Astroc: caída y (leve) auge del inmobiliario en Bolsa

Nada hacía presagiar la jornada negra que iba a padecer Astroc el miércoles 18 de abril de 2007, que dio comienzo a una década de calvario para las inmobiliarias en Bolsa.Solo la aparición de las socimis en 2014 y el debut bursátil de la promotora Neinor Homes a finales de marzo han elevado un poco el optimismo sobre el sector.Aún así, poco queda de aquellas empresas que se reivindicaban como los cimientos sobre los que se construía una España que nunca había sido tan próspera.

Astroc era la joya de la corona.Había conseguido el apoyo de grandes inversores como Amancio Ortega.Desde su salida a Bolsa, menos de un año antes,el precio de la acción había escalado un 1.000%. Pero ese día,del que ahora se cumplen diez años,los títulos se devaluaron un 42,9%.Era el principio del fin de una era.Un informe de auditoría ,que cuestionaba la solidez de la empresa liberada por Enrique Bañuelos, desató el pánico entre los inversores.

Entonces eran 11 las inmobiliarias que cotizaban en Bolsa,a las que se sumó un mes después Realia ,la última OPV entre los promotores en una década .A finales de 2007,el sector sumaba una capitalización de 25.543 millones ,incluyendo el valor de Sacyr,que se había hecho con Vallehermoso.Aunque abultado,el dato  muestra cómo ya empezaba a pasar factura al desastre de Astroc,que contagia las dudas sobre el sector.Y es que un año  antes la cifra alcanzaba los 49.913 millones  gracias a cuatro salidas a Bolsa y operaciones  de gran calado como la opa de Martinsa sobre Fadesa o de Reyal a Urbis.

Pronto caen los mitos del sector: de 800.000 viviendas construidas anualmente a apenas 50.000 en los años siguientes; los suelos  dejan de tener valor ; y se cierra completamente la financiación de un sector bancario totalmente contaminado por haber cebado al ladrillo.Diez años y muchos concursos de acreedores después ,el volumen cotizado del sector inmobiliario español actual llega a los 13.480 millones,según los datos de Factset facilitados por Link Securities.Básicamente  gracias a nuevas socimis como Merlin o Hispania ,porque  el peso de las promotoras de obra nueva (contando Realia, que acaba de retomar el desarrollo de viviendas) solo  alcanza los 2.490 millones.De esos, más de 1.300 millones corresponde la nueva Neinor,empresa  controlada por el fondo Lone Star.

En su particular travesía por el desierto, todas las demás han seguido el camino del hundimiento.Tras despedir a su presidente,Astroc se fusionó con Asia para después mutar a Afirma y más tarde a la actual Quabit,que ahora tiene un valor bursátil de 155 millones.Lejos quedan los 8.800 millones a los que llegó en su cumbre.

Aunque la mayoría de sus competidores se quedaron en el camino.Martinsa Fadesa declaró en julio de 2008 el mayor concurso de acreedores de la historia de España.Después de fracasar en su  intento por condonar 5.200 millones en deuda,el juez decretó su liquidación el año pasado.Una circunstancia que trata de evitar actualmente Real Urbis, la inmobiliaria que sigue a Martinsa como segunda suspensión de pagos más abultados del sector.

Con Quabit y Renta Corporación,tras pasar su propio concurso de acreedores y volver al mercado continuo,son 12 las  compañias inmobiliarias que cotizan.Cuatro son nuevas socimis y el resto supervivientes de la época más boyante del ladrillo español.Se trata  de pequeñas compañias como Montebalito o Urbas,pero  también de los otrara gigantes como Colonial o Realia.

Colonial llega a ser la mayor inmobiliaria del país en la época del boom,un centro en que competía con Martinsa -Fadesa,Metrovacesa y Astroc.En la compania  catalana desembarcó la promotora Inmocaral de Luis Portillo y se fusionó con Riofisa.Pero las  deudas acabaron pronto con el  esplendor .La banca acreedora entró en el capital en 2008,disgregó el negocio residencial y saneó la empresa.Actualmente  es la segunda mayor  patrimonalista -activos dedicados al alquiler -de España ,tras la socimi Merlin, y con una capitalización a los 2.560 millones.

Junto con Merlin,las socimis Hispana,Axiare y Lar España han surgido desde cero en Bolsa desde 2014 para susutituir al las promotoras residenciales,est vez centradas en el negocio patrimonialista.

Realia es otro de los supervivientes.Sus propietarios Caja Madrid-Bankia- y FCC la llevaron a dedutar en el parqué en 2007,cuando ya comenzaban a resquebrajarse los cimientos del sector. Su valor  entonces era de 1.870 millones,tres veses más que el actual.Pronto cayó en pérdidas ,hundida por el negocio residencial y el valor prácticamente nulo de los suelos,dedicandose después básicamente a la gestión del negocio patrimonialista.El magnate Carlos Slim compró la participación de Bankia y desde entonces ha inyectado capital para reflotar la empresa,que quiere volver a subirse a la nueva ola de la promoción.

Fuente:www.cincodias.com

Cómo la cláusula suelo incide ya en la oferta hipotecaria

En mercado hipotecario español vive momentos de profundo cambio.La sentencia del Tribunal de Justicia de la EU del pasado  diciembre ha marcado  un antes y un después ,al reconocer  la obligación de los bancos a devolver al cliente  todo lo cobrado de más en hipotecas con cláusula suelo abusiva.Su dictamen ha llevado al Gobierno a crear un mecanismo extrajudicial con el que  aspira a que los bancos se avengan a negociar  con los clientes afectados ,con el fin de evitar una avalancha  de demandas  judiciales,y a acelerar la reforma hipotecaria aún pendiente para dar más trancparencia al mercado y más protección a los consumidores.

En paralelo al frente judicial de las cláusulas suelo,que ya ha requerido unas cuantiosas provisiones por parte de los bancos con más riesgo de tener que devolver  dinero a sus clientes,el sector afronta otra amenaza judicial con los gastos hipotecarios.El Tribunal Supremo sentenció a  finales de 2015 que no corresponde al cliente asumir todos los gastos -registros,notaría,gestoría,impuestos...-,como sucede habitualmente,sino que el banco deberá hacerse cargo de parte.

Una advertencia ,sobre la que el Alto Tribunal aún tiene pendiente pronunciarse con más detalle ,pero que supone otro foco de alerta para la banca ,ante la posibilidad de un nuevo  frente de reclamaciones.El sector ya ha avanzado que los litigios,en especial los relacionados  con las  cláusulas suelo, van a encarecer las hipotecas ,en un entorno  de tipos cero  que prometen  estar en mínimos todavía largo tiempo.Yesa predición ya a impactar en las entidades  que han reconocido mayor riesgo por cláusulas suelo:Caixabank,BBVA,Sabadell, Popular, Liberbank y Cajamar.

Tipos:Apuesta clara por el interés fijo

El primer síntoma que se aprecia en las hipotecas de las entidades con más riesgo por cláusulas suelo es su apuesta comercial por los préstamos a un tipo de interés fijo.El abaratamiento del precio del dinero en la zona euro,a un interés de cero desde hace ya un año,ha reactivado  claramiente el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, si bien su conveniencia  frente al interés variable  va a depender necesariamente del plazo y del tipo de interés establecido.

Para los bancos ,el tipo fijo tiene la ventaja obvia de asegurar un margen de negocio,superior al que dejan las hipotecas referenciadas a un  euríbor en negativo,cuando aún es incierto  el momento en que el BCE encarecerá el precio del dinero.Para  el clientes, puede ser la ocasión de endeudarse con la tranquilidad de saber que siempre  va a pagar lo mismo,ante la perspectiva de que los tipos subirán.Aunque con un euríbor en mínimos,la cuota mensual resultará  en en principio más  barata  que con un tipo fijo. 

CaixaBank ,con un riesgo reconocido en hipotecas con cláusulas suelo  por 1.250 millones de euros-el mayor del sector y que ha provisionado al 50%-da  preferencia en su oferta hipotecaria a las hipotecas a tipo fijo.Es el mensaje que se desprende de la visita a sus oficinas ,donde se le  explica al cliente que el escenario más probable es de una subida de tipos en dos o tres años.La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo variable,que también se la explica al cliente si bien la recomendación es hacia el tipo fijo,es al euríbor más un diferencial de entre el 1% y el 1,25%.

BBVA tiene un riesgo en hipotecas con cláusulas suelo por 1.200 millones,de los que tiene provisionados el 48%.En su caso,la oferta en las  oficinas  de hhipotecas a tipo variable es completamente secundaria,sin que sea posible  tener detalles.Aunque el banco no habría renunciado al variable ,la apuesta comercial por el fijo es evidente en la publicidad y en la información al cliente.BBVA tiene en escaparate  una hipoteca a interés fijo a 15 años al 1,95% nominal, o al 2,35% a 20 años, que se encarese en un punto si no hay vinculación con el banco con la contratación de otro productos.

En Sabadell, con un riesgo en hipotecas con cláusula suelo de 490 millones-el banco se resiste a reconocer en su defensa que vendió esas hipotecas con transparencia-el tipo se encarece al 4,10% a 20 años.Banco Popular, con un  riesgo por 534 millones provisionado al 100% ,también apuesta en su oferta por el tipo fijo: al 1,95% a 15 años.Ofrece incluso plazos inferiores ,a 10 años al 1,75%. Liberbank,con un riesgo hipotecario por 208 millones de euros, tiene en su escaparate la hipoteca a tipo fijo más barata ,del 1,6% nominal a 10 años y el 1,65 a 15 años,con la máxima vinculación, incluyendo plan de penciones.

En entidades sin el peso de las cláusulas suelo , la apuesta comercial se dirige sin embargo a las hipotecas a tipo variable. Santander,ajena a ese riesgo ,ha pasado a la ofensiva con una hipoteca al 0,99% el primer año y al euríbor más 0,99% después, en una de las pocas ofertas donde el diferencial baja del punto.

En Bankia, con un riesgo por cláusulas suelo más reducido que sus competidores más directos -de 214 millones de eurosy ya provisionado en su totalidad -la apuesta comercial es clara por el interés variable,con una  hipoteca desde euríbor más 1,20%.La entidad ha eliminado además las comisiones -de apertura ,estudio y amortización y cancelación anticipada -si se domicilian los ingresos.

La información: El interés real, el TAE, y las comisiones

La venta de hipotecas con cláusula sulo ha resultado ser una pésima experiencia para la banca,a pesar de que el sector defienda que se comercializaron en su mayoría de los casos con la debida transparencia.La reforma de la ley hipotecaria que prepara el Gobierno incidirá qn que la banca informe al cliente con la máxima transparencia y el primer contacto en oficinas es ya un primer paso en ese objetivo.

Sin la amenaza de la cláusula suelo, cobra importancia la expllicación detallada de los gastos asociados a la hipoteca,que la encarecen notablemente respeto al tipo nominal del escaparate al incorporar no solo los gastos habituales  asociados-como riesgo, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados-, sino también la comisión de apertura y el coste del seguro de hogar y de vida o amortización de pagos que se asocia al producto y que permite  abaratar el interés.Así, en la hipoteca en BBVA a 15 años  a un tipo fijo nominal del 1,95 %,para un importe  de 150.000 euros,el interés TAE -el que cliente paga de forma efectiva cada año-se eleva al 2,76%.

Otro aspecto clave que el banco debe explicar al cliente son las comisiones.En especial la nueva comisión de la hipoteca a tipo fijo, la de  compensación por tipo de interés ,que puede aplicarse cuando el cliente amortiza préstamo cuando los tipos de interés de mercado son interiores al interés al que el banco le prestó el dinero.Es desir, cuando el banco pierde  dinero con la devolución anticipada del préstamo.En CaixaBank ,esta comisión es del 0,5% del importe pendiente y en  BBVA y Liberbank, de hasta 1%.
Vinculación: El coste adicional del seguro de vida

El grado de vinculación del cliente con el banco,a través de la contratación de productos financieros ,es clave a la hora de contratar una hipoteca en las  mejores condiciones posibles con independencia del riesgo que tenga  cada entidad en  cláusulas suelo.Lo habitual es domiciliar la nómina en el banco que concede la hipoteca,junto a la contratación del seguro de  hogar.Pero la mayor rebaja en el enterés llega al contratar un plan de pensiones,con aportaciones mínimas que ronda los 600 euros anuales,y de un seguro de vida.O al menos el de amortización del préstamo, que solo cubre el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento.

En Caixabank dan un coste aproximado para un crédito de 112.000 euros para una persona de 40 años de 57 euros al mes para un seguro de amortización y de 82 euros al mes para el seguro que  cubre el pago de la hipoteca no solo en caso de muerte sino también de desempleo o invalidez.En BBVA, ofrecen la estimación del coste total del seguro,que el cliente puede financiar junto a la hipoteca .Y para un crédito  de 150.000 a tipo fijo a 15 años,dan un coste  estimado de 1.980 euros,que necesariamente variará según la edad del titular.

Cajamar , la mayor cooperativa de crédito del país, tiene un riesgo por cláusulas suelo de 200 millones de euros totalmente cubierto  y una oferta de hipotecas competitiva en precio,aunque sujeta a la suscripción de capital social por el equivalente al 1% del importe de la hipoteca.Convertirse en socio de la entidad da acceso a una mayor bonificación en el interés de la hipoteca y llega a ser imprescindible para su concesión,según reconocen en las oficinas comerciales de la entidad.Fuentes oficiales apuntan que la suscripción de participaciones "no es imprescindible,pero sí recomendable".

La mayor parte de la concesión de crédito de las cooperativas debe hacerse entre los propios socios,ya  que es parte de su  propia razón de ser.La suscripción de capital social junto a la firma de la hipoteca es práctica común en Cajamar,aunque en la actualidad esa aportación no sea simbólica como en otras épocas ni por  una  cantidad mínima (la actual es de 61 euros).Esa suscripción,remunerada al 0,5% y al 1,75% a partir de 1.213 euros, convierte al hipotecado en accionista.

Gastos hipotecarios : Todavía a cargo del cliente

Los gastos hipotecarios suponen un coste que ronda el 10% del precio que se paga por la vivienda e incluyen los trámites de registro,notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.El Supremo ha establecido que el cliente no debe asumirlos en su totalidad y algunos bancos comienzan,tímidamente ,a cargar con el gasto en registro y notaría,el más reducido, como explican en BBVA y CaixaBank.

En oficinas de Santander y Sabadell reconocen que es el cliente quien continúa aún asumiendo  todos esos gastos.Para una hipoteca de 112.000 euros sobre una vivienda de segunda mano en Madrid, el gasto total ronda los 13.492 euros,de los que 2.844,9 euros corresponden a la formalización de la hipoteca y otros 10.621 euros a la compraventa.
Fuente:www.cincodias.com

La firma de hipotecas aumentó el 14% en 2016 y suma tres años en positivo

La demandas sobre cláusulas suelo y gastos hipotecarios han encarecido los productos en el mercado.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 14% en el 2016 respecto del año anterior,hasta sumar 281.328.Se encadena así el tercer aumento anual consecutivo después de siete años de caídas,según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).Desde el 2007,la firma de hipotecas sobre viviendas venía registrando descensos,la mayor parte de ellos de dos dígitos.En concreto,en el 2013 bajaron el 27,1% ,mientras que en el 2012,2011 y 2008 retrocedieron más del 32%.En el 2009 disminuyeron el 22,2 % ,en tanto que el 2010 y 2007las caídas fueron más moderadas,del 6,6% y del 7,7% respectivamente.

En el ejercicio del 2014 se rompió finalmente esta tendencia y las hipotecas sobre viviendas crecieron el 2,3 %.Al año siguiente ,en 2015,la firma de hipotecas sobre viviendas se disparó el 20,8%Este año el incremento ha sido menor,del 14% pero también de dos dígiros.

Según Beatriz Toribio,responsable de estudios de fotocasa ,"consolidación de la financiación hipotecaris ha sido una de las claves más importantes para el buen momento que vive en sector",ya que durante el 2016 hemos asistido a una "guerra hipotecaria" que ha puesto en el mercado una amplia oferta de créditos y nuevas formas de financiación como las hipotecas a tipo fijo,que eran prácticamente  inexistentes y hoy representan casi un tercera parte de los préstamos que se firman",ha destacado.

Los expertos esperan que esa tendencia se mantenga en el 2017,pero más moderada."Con el euríbor en mínimos historicos,el interes de la banca por volver al negocio de las hipotecas y la intención de BCE de no subir los tipos de interés a corto plazo,el 2017 puede ser un buen año para firmar una hipoteca.Pero será difícil encontrar las atractivas ofertas que hemos visto hasta ahora", ha destacado Toribio.Entre otras razones,porque las últimas sentencias judiciales sobre cláusulas suelo y los gastos hipotecarios han provocado que las entidades financieras encarezcan los productos que comercializan,lo que ha generado un aumento de los diferencias ,así como de los tipos fijos.

MÁS IMPORTE MEDIO

El aumento del crédito se h reflejado también en el importe medio de las hipotecas constituidas ,que subió el 2,8% en el 2016,hasta los 109.759 euros,mientras que el capital prestado repuntó el 17,2% en el conjunto del año,hasta los 30.878 millones de euros.

A cierre del 2016, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 3,15%, con un plazo medio de 22 años.En el caso de las viviendas ,el interés medio fue del 3,18% ,frente al 3,37% de un año antes.

El 68,4 % de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable,frente al 31,6% tipo fijo.El euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable,en concreto figura en el 92,5%de los nuevos contratos.

Fuente:www.elperiodico.com