Si estás harto de pagar tanto IBI,te explicamos el truco para ahorrar en esta factura fiscal

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayutamientos.Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles .Sin embargo,los expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y por tiene que ver con el valor de mercado.Aunque la revisión se haya hecho hace años y en su día no fuera recurrida por los contribuyentes,exsiste una vía para modificar dicho valor y recuperar el IBI pagado en exceso,según explica de despacho de abogados Ático Jurídico.

El IBI es un impuesto municipal que grava todos los bienes inmuebles.Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral,según su superficie,la antigüedad y la ubicación del inmueble.A este valor catastral se le aplica un coeficiente,y así se obtiene una base liquidable a la que se añade un tipo impositivo que varía según al ayuntamiento.Y esto da como resultado la cuota a pagar por IBI.

Tal y como recuerda José María Salsedo ,socio de Ático Jurídico,la revisión catastral comienza siempre con la aprobación de una Ponencia de  Valores ."Seguidamente ,se hace llegar a los contribuyentes la notificación individualizada de los valores catastrales.Es en este documento donde el contribuyente puede ver cómo afecta la revisión catastral al inmueble de su propiedad, y comprobar cuánto subirá su recibo de IBI en los próximos años",señala.Es frecuente que dicho aumento del recibo de IBI se haga de forma progresiva en los diez años siguientes.

En opinión de Salcedo,pocos contribuyentes recurren esta notificación individualizada,y lo cierto es que ,de acuerdo con las más  reciente tendencia jurisprudencial,es el último momento que tiene para hacerlo."La mayoria de Juzgados y Tribunales no permiten la impugnación de lso volores catastrales,con motivo de recurso que se presente contra impuestos tales como el IBI o la plusvalía municipal",añade.

Por tanto, la valoración catastral es firme y contra la misma sólo pueden alegarse motivos de nulidad de pleno derecho,que afecten a la propia Potencia de Valores o a la notificación individualizada,con la dificultad que ello conlleva.

Hay dos vías para ahorrar en la factura del IBI

Sin embargo ,existen dos vías para modificar la valoración catastral, mediante la cual los contribuyentes pueden obtener un considerable ahorro fiscal en los futuros recibos de IBI,e incluso la devolución de impuesto pagado en exceso en los ejercicios no prescritos.
Se trata de los procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación de errores materiales, aritméticos y que están previstos en la normativa catastral y fiscal.
Mediante estos procedimientos,no impugnamos el valor catastral ( que ya hemos visto que es firme),sino que lo rectificamos,porque es erróres.Y no anulamos el valor catastral,sino que lo corregimos.Dependiendo de cuáles sean los errores existentes en la valoración catastral,procederá la iniciación de un procedimiento u otro,según Salcedo.

      1.El procedimiento de subsanación de discrepancias: se indica cuando el error se haya producido en relación con los datos o características propias del inmueble (uso o destino, antiúüedad ,categoría).También serán subsanables los errores respecto a la superficie del inmueble,pero sólo cuando  sean consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (ocurre en el caso de los balcones ,terrazas,porches...)

Por el contrario, si la discrepancia se refiere la los datos generales incluidos en las ponencias de valores ( parámentros urbanísticos,valores básicos, coeficientes....),o en los cuadros de tipos evaluatorios ,no será posible iniciar este procedimiento .

Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración ,cuando tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria .Y ello,siempre que esta discrepancia no se deba a que se ha incumplido la obligación de declarar correctamente el inmueble.

Por tanto, el contribuyente puede poner en conocimieto de la Administración la existencia de una discrepancia en la valoración catastral,y solicitar que ésta inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.

     2.El procedimiento de rectificación de errores materiales,aritméticos: con esta vía se rectificarán los errores que se deriven de la aplicación indebida de la información urbanística que afecta al inmueble,y todos los errores en la medición o superficie del mismo (salvo los antes referidos).

A diferencia del anterior,este procedimiento puede iniciarse de oficio, o a instancia del propio contribuyente.

¿Cuándo pueden iniciarse estos procedimientos y qué efectos tienen?

Ambos procedimientos pueden iniciarse en cualquier momento.Así, el de subsanación de discrepancias puede iniciarse cuando la Administración conozca por cualquier medio la existencia de la discrepancia,sin límite temporal.Del mismo modo, la rectificación de errores puede llevarse a cabo por la Administración en cualquier momento.

Sin embargo,sí varían los efectos de la resolución que se dicte en ambos procedimientos.Y ello tendrá implicaciones muy importantes para los contribuyentes,según veremos en el apartado,siguiente.
La resolución que estime la subsanación de las discrepancias tendrá efectos desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde.En algunos casos (cuando no haya terceros afectados), los efectos de la resolución se prodicirán desde el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones a la propuesta de resolución,tal y como recuerda Salcedo.

Por el contrario,la resolución que estime el procedimiento de rectificación de errores tendrá efectos retroactivos,y surtirá efectos desde la fecha en que se cometió el errores tendrá efectos retroactivos,y surtirá efectos desde la fecha en que se cometió el error en la valoración.

Ahorro en la factura del IBI y devolución del impuesto pagado en ejercicios no prescritos

Así, si se obtiene la subsanación de discrepancias,el contribuyente obtendrá un ahorro fiscal en el IBI "a futuro".En estos casos,y teniendo en cuenta que los efectos de la subsanación se producen desde la fecha en que ésta se acuerde ( o en algunos casos,desde la finalización del trámite de audiencia), los contribuyentes lograrán la reducción del IBI.

Por el contrario,si se obtiene la correción de errores,ésta tendrá efectos retroactivos.En este caso,los contribuyentes no sólo se beneficiarán de un ahorro en los futuros recibos de IBI , sino que también podrán solicitar la devlución de ingresos indebidos del impuesto pagados en los ejercicios no prescritos.

Ahorro fiscal y devolución en otros impuestos (plusvalía ,ITP,ISYD,IPRF)

Además,la obtención de una resolución de subsanación de discrepancias,o de rectificación de errores,puede tener implicaciones favorables al contribuyente en otros impuestos,según detalla José Maria Salcedo:

     1.En el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU), porque la fórmula de cálculo del impuesto parte del valor catastral.Por ello,el contribuyente obtendría un ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro,e incluso la devolución del impuesto que se  pagó en su día,si no ha prescrito la posibilidad de hacerlo.

     2.En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucessiones y Donaciones (ISyD), la subsanación o rectificación tendría consecuencias si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación del tributo,utiliza alguno de los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos.El caso paradigmático es el de las valoraciones realizadas conforme al método del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria,pero también se parte del valor catastral en otros métodos de valoración previstos en dicho precepto.

     3.En el IPRF,el contribuyente obtendría un ahorro fiscal en la imputación de rentas inmobiliarias,y según los casos,la devolución del impuestos pagados en exceso por este concepto,en los últimos ejercicios.
Fuente:www.idealista.com

El Banco de España afirma que hay más facilidades para acceder a una hipoteca

SOSTIENE QUE EN EL ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2017 HA HABIDO MÁS COMPETENCIA Y MEJOR PERSPECTIVAS ECONÓMICAS

Más optimismo en la concesión de los créditos e hipotecas a las familias y situación estable para las empresas.Este es el resultado de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios realizada por el Banco de España durante el cuatro trimestre de 2017.El informe concluye que "los creditos de aprobación de préstamos en España se relajaron algo en los segmentos de financiación a los hogares ,manteniéndose estables en el de sociedades".Las empresas están acudiendo ,cada vez en mayor media,a los mercados mayoristas de bonos y ortos instrumentos,para obtener financiación en mejores condiciones que las de los bancos.

El Banco de España que atribuye la mayor facilidad de acceso a los préstamos hipotecarios a una "mayor competencia" entre entidades,a las mejores perspectivas económicas,en particular sobre el mercado inmobiliario,así como a la mayor solvencia de los clientes y, en menor medida,a la mayor confianza de los consumidores ,el descenso en el nivel general de los tipos de interés y el ascenso de las operaciones de reestructuración de deuda.Subraya también que el porcentaje de hipotecas rechazadas volvió a reducirse en este periodo,aunque a un ritmo algo inferior al de los tres meses anteriores.

En la Unión Económica y Monetaria (UEM) "tuvieron una evolución similar ,salvo en el caso de los préstamos destinados a las familias para consumo y otro fines,en el que apenas variaron.La demanda de crédito de los hogares aumentó moderamente en ambas áreas,mientras que la de las empresas crecieron en la eurozona y se mantuvo sin cambios en España",recuerda el supervisor.
En cuanto a la financiación de las entidades,tanto las españolas como las del área del euro percidieron,en general ,una cierta mejoría en las condiciones de acceso a los mercados minoristas y a casi todos los mayoristas, sostiene.
También afirma que las medidas regulatorias y supervisoras "habrían favorecido ,en ambas áreas ,un cierto aumento de los niveles de capital y de los activos ponderados por riesgo",una buena noticia para el sector.
Según las entidades españolas, " estas actuaciones no habrían tenido un impacto apreciable ni sobre sus condiciones de financiación ni sobre los criterios de concesión de préstamos y los márgenes aplicados",aclara el Banco de España.Es decir ,lo que viene a decir es que sector está concediendo préstamosy elevado su riesgo sin mermas de capital.que ha sido una preocupación en los últimos años.
En el caso de la UEM," habrían propiciado una cierta relajación de las condiciones de financiacón de las entidades,mientras que el efecto sobre los criterios de concesión y los márgenes aplicados habría sido,en general,reducido".

PERSPECTIVAS PARA 2018

Ante el primer trimestre de 2018,las entidades encuestadas no esperan que los criterios de concesión de préstamos se modifiquen ni en el segmento de socidades ni en los de hogares,mientras que por el lado de la demanda se prevé que las peticiones de fondos aumenten en "todas" las modalidades de préstamos.
En los mercados de finaciación minoristas y mayoristas,las proyecciones de las entidades apuntan a una ligera mejora de las condiciones de acceso a los mercados de titulización--fundamentalmente,en el segmento de empresas,en la capacidad para transferir riesgo fuera de balance y en la emisión de valores a medio y largo plazo--.

En relacio´n con las medidas regulatorias y supervisoras,las entidades encuestadas esperan que en el primer semestre de 2018 provoquen un ligero aumento tanto del tamaño total del balance como de los activos líquidos y de los ponderados por riesgo ,así como un incremento del nivel de capital,principalmente por el crecimiento  de los beneficios no distribuidos.
Fuente:www.elpais.com

Hipotecas fijas:a mayor plazo,hasta 1 % más de interés

* Los inters más bajos,por debajo del 3% TAE,se reservan para los periodos de reembolso más cortos, de 5 a 15 años,lo que dispara  el coste de las mensualidades
* La banca exige hasta un 4 % TAE si se quiere amortizar hasta en 30 años.

Es la época dorada de las en otro tiempo olvidadas hipotecas fijas.Nunca antes habían sido tan atractivas y nunca antes su contratación había alcanzado un porcentaje tan alto: casi el 40% de los préstamo para la compra de vivienda ,según datos de Estadística.Además ,la nueva legislación juega a su favor.

Las entidades han apostado por los tipos fijos para asegurarse unos ingresos estable ante un euríbor que no deja de marcar mínimo históricos.Y la competencia entre bancos es tal que los precios son actualmente muy competitivos,lo que ha atraído a los consumedores que buscan protegerse ante  futuras subidas del índice euríbor,que sirve de referencia en las hipotecas variables.

Las hipotecas fijas ofrecen seguridad,dado que garantizan pagar la misma cuota  independientemente de cómo fluctúen los tipos de interés.Una dosis de tranquilidad que hace años sedujo incluso a uno de los gestores  de fondos más famosos de España,a pesar de que por aquel entonces eran un producto residual (antes de la crisis suponían en torno al 3 % de las hipotecas constituidas) y los tipos superaban el 6 %.Ahora no llegan al 3 % de media y su popularidad va in crescendo.Sin embargo,una vez elegido tipo fijo frente al variable,hay ciertas particularidades a tener en cuenta.

ABANCA ES UNA EXCEPCIÓN A LA TENDENCIA GENERAL,Y APLICA UN INTERÉS LIGERAMENTE INFERIOR EN EL PERIODO MÁS LARGO

Una de las claves está en el plazo que se elige,dado que el interés varía en función del periodo de amortización.Y la diferencia llega a ser de hasta un punto porcentual.Por lo general,los tipos más bajos se reservan para los plazos más cortos ,mientras que, si se encoge un plazo más prolongado,el interés que aplica el banco es mayor.En consecuencia,para conseguir una hipoteca por debajo del 3 % hay que optar por un plazo de 10 o de 15 años,lo que dispara la cuantía de las mensualidades.Para poder devolver el crédito en 25 o 30 años,lo que permite cuotas más reducidas ,la banca exige interes más altos,entre un 3 % y un 4 % TAE.

Por ejemplo,la Hipoteca fija BBVA hasta 15 años tiene un tipo del 2,51% TAE y se eleva al 3,52% TAE si el plazo se amplía a ente 26 y 30 años .En Banco Santander,la Pre-Hipoteca fija de 5 a 15 años se paga al 2,83% TAE,mientras que hasta 30 años se exige un 3,69% TAE.También hay excepciones a la tendencia general,como en el caso de Abanca,donde el interés fijo es ligeramente inferior en el plazo más largo.
Fuentes del sector financiero explican que a la hora de fijar los precios de las hipotecas se utilizan indicadores de mercado,y actualmente la curva de tipos es alcista ante la expectativa de un cambio de política monetaria a finales de 2018 o 2019.Así,a pesar de que los tipos a corto están anclados incluso en niveles negativos,los tipos a largo están subiendo."Y esta tendencia se refleja en las hipotecas,de manera que el coste de financiación es menor a corto plazo y mayor a más largo plazo",apuntan las fuentes.

Santiago Ramón Cajal Asensio,responsable de financiación en Ibercaja ,señala además que una entidad financiera recorta su riesgo de tipo de interés cuando el plazo de amortización de un préstamo a tipo fijo se reduce y por tanto puede ser más competitivo.Ycomplrta que los clientes que amortizan antes suelen ser de un elevado nivel de renta y demandan interes más bajos.

Desde el portal financiero HelpMyCash.com subrayan que muchas de las hipotecas fijas con bonificadas ,de modo que el interés aplicado está condiciones al cumplimiento de una serie de condiciones de vinculacio´n: tener domiciliada la  nóminas,contratar uno o más seguros y planes de pensiones,etc."Si en algún momento de la vida de la hipoteca dejas de reunir estos requisitos,pierdes la bonificación ,así que el interés aplicado aumentaría en cuanto se lleve a cabo la revisión del contrato",señalan."Es por eso que es tan inmortante preguntar qué penalización se aplicaría en caso de incumplir las condiciones acordadas".
Por otro lado,las hipotecasfijas suelen tener una comisión de apertura y por riesgo de tipos de interés.La Ley Hipotecaria (que facilita el cambio de variable a fijo), reducirá el coste a nivel de comisiones y de aranceles notariales y registrales.
Fuente:www.cincodias.com

¿Vas a pedir una hipoteca este año?Esto es lo que te espera

¿Subirá el euríbor?¿Será más conveniente contratar un préstamo a tipo variable o a tipo fijo?¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?Los expertos contestan

Quien haya apuntado entre sus objetivos para el año nuevo comprar una vivienda y buscar financiación para ello,gozará en 2018 de condiciones todavía favorables,según los expertos consultados.En su opinión, el entorno de tipos de interés bajos y las medidas que traerá la nueva ler hipotecaria apuntan decididamente a ello.Con una novedad: la irrupción en el mercado de las hipotecas con tipo de interés variable pero sin vinculaciones.
EL EURÍBOR SEGUIRÁ EN MINIMOS

Desde la caída de euríbor,mucho se ha especulado alrededor del momento en el que este índice de referencia para los intereses que se pagan en un préstamo hipotecario a tipo variable volvería a subir.El hecho es que este porcentaje,que se suma a un diferencial establecido por el banco,cerró diciembre en el -0,19% y lleva ya 23 meses en negativo .El resultado son hipotecas con tipos de interes variables excepcionalmente bajos.

No parece que este entorno vaya a sufrir cambios este año.El pronóstico de Bankinter para el euríbor en 2018 se mueve en un rango que va de -0,30% a -0,20%,según un informe de su departamento de análisis.Por el contrario,el próximo año prevé subidas que podrán llegar hasta el 0,40% con un escenario central del 0,19%."Estamos en un contexto europeo de inestabilidad política,con un gobierno alemán nada estable,perfilándose aún el Brexit y con ciertas inestabilidades en otros países,lo que hace que la economía crezca pero no sea del todo firme",explica el director general de Tu solución hipotecaria,Ricardo Gulias."Por estos factores,los tipos de interés no empezarán a subir hasta el primer trimestre de 2019",concluye el responsable de esta intermediaria.

MÁS HIPOTECAS A TIPO FIJO

En este marco,los expertos registran una tendencia a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo,que continuará este año."La tendencia de este 2018 es que la hipoteca a tipo fijos será el préstamo estrella",dice Gulias.Casi desconocida en la época de la burbuja inmobiliaria,tras a crisis este tipo de hipoteca se fraguó un camino,por un lado ,entre aquellos consumidores que buscaban estabilidad en la cuota a devolver cada mes a banco,ante el riesgo de una hipotética subida de los tipos de interés.Por el otro,los bancos chocaron contra euríbor muy bajo y una oleada de demandas por las cláusulas suelo,lo que les hizo replantear su manera de prestar dinero.

"Se puieron al ataque y promocionaron la hipoteca fija ",relata Gulias,"creando préstamos de hasta 30 años,un lapso impensable para este producto hasta hace poco,y unos tipos que pueden llegar al 2,15% a pazo máximo y al 1,25% a 10 años".Fue así como la hipoteca a tipo fijo pasó de representar el 6% al actual 38%.Gulias prevé que la cuota fija alcance más de la mitad de todas las hipotecas este año.

CONVIENE PARA UN PRÉSTAMO DE HASTA 150.000 EUROS

"Desde una perspectiva de largo plazo,la oferta hipotecaria a tipo fijo siendo una de las mejores alternativas a la hora de financiar una vivienda",opina el responsable de financiacón de Ibercaja,Santiago Ramón y Cajal."Eliminar el mayor riesgo de encarecimiento de un préstamo,como es la evolución de euríbor,a los precios actuales,es una gran oportunidad para los futuros compradores de vivienda",añade.
Pereo,¿a quién puede interesable más una hipoteca a tipo fijo?Si el capital a financiar no es demasiado grande hasta 150.000 euros,según Gulias-, el tipo variable será más interesante.Para importes superiores,el responsable de la intermediaria aconseja el tipo fijo para mayor tranquilidad,aunque " si tienes un buen diferencial,por debajo del 1%,el tipo variable a largo plazo acabará compensando en este caso también",detalla.En sus palabras,después de lverano los diferenciales rondarán el 0,75% con máxima vinculación.Eso sí,un nivel tan bajo se destinará sobre todo a "clientes premium",señala.

TIPO VARIABLE SIN VINCULACIONES

Las hipotecas con productos vinculados como el seguro de vida seguirán prosperando,ya que permiten al cliente obtener condiciones más favorables y aseguran al banco mucha rentabilidad.La novedad estriba en tipos variables con "diferenciales excelentes ( entorno al 1%) "pero " sin ninguna vinculación",afirma Gulias.Estas operaciones,que desaparecieron hace una decena de años,darán sorpresas en 2018, asegura este experto.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Sobre esta tela de fondo empezará su andadura la nueva ley hipotecaria,que "previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de este año",señala el responsable de hipotecas y financiación al consumo de Deutscha Bank,Luis Marquet.La normativa establece una serie de medidas por las que las entidades deben informar más y mejor a los clientes a la hora de asesorarles."Deberemos dejar constancia a los futuros hipotecados",explica Ramón y Cajal.Con este objetivo,el banco entregará obligatoriamente a sus clientes dos fichas de información y advertencias.Los notarios también estarán obligados a informar a los clientes mediante un acta notarial y en un momento anterior a la formalización de la hipoteca.

Asimismo,será más barato pasar de una hipoteca a interés variable a una a tipo fijo y las tasas notariales y de registro en este caso también bajarán.La nueva ley reduce también las comisiones en el  caso de un vencimiento anticipado por parte del cliente e impone alos bancosplazos más amplios en el caso de incuplimiento antes de poder dar por vencido un préstamo.

FINANCIACIÓN AL 100%

La vent de productos condicionados a la concesión de la hipoteca o a la mejora del tipo de interés se hará de forma más escrupulosa,según Ramon y Cajal."No se eliminarán las ventas de productos combinados y vinculados,pero al cliente le deberemos informar de forma mucho más transparente sobre ello y siempre demostrando que suponen un beneficio para los deudores,teniendo en cuenta sus preciosy disponibilidad",asevera.

En ningún caso esta normativa provocará un encarecimiento de las hipotecas,por lo menossegún Gulias."La banca,ya saneada y con experiencia,seguirá controlando la concesión de estos productos para no caer en más errores",zanja.En cuanto a porcentajes de finaciación,según este experto los mejores clientes podrán obtener este año el 100% del precio de venta del inmueble y más del 80% del valor de tasación.
Fuente:www.elpais.com

Los contratos de alquiler de 5 años llegan a su fin:cómo afecta a propietarios e inquilinos

En el 5 de junio de 2013,hace ya un lustro,entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización de mercado de alquiler de viviendas.La Ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos:pasaba de cinco años a tres,y reducía también la prórroga de tres a uno.

El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de "dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa".Mientras que en el resto de la UE la media de viviendasen alquiler se encontraba en torno al 30% ,en España estaban alrededor del 17 % en 2013,según datos de Ministerio.¿La razón?Según el Gobierno ,un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías( aunque no determinaba números),y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.
Aquel año,además ,el mercado de alquiler se encontraba en mínimos.Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir....con una media de 10,8 euros/m2,según datos de idealista.

Avanzamos hasta 2018,donde Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio de alquiler,con 17,5 euros/m2 y 15,5 euros/m2 respectivamente a cierre de 2017,según el último informe de precios de idealista.Durante los primeros seis meses de este año caducarán los últimos contratos que se firmaron antes de la reforma,con unos precios que han estado hibernados,y se renovarán en una situación totalmente distinta.

Fernando Encinar,jefe de estudios de idealista,explica que "ante la mejora económica,las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora,finalizados sus contratos,a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la estuvieron durante 7 años".

Ahora,muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen.Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir,tanto para arrendador como para arrendatario.

¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?

No.Tal y como explica Daniel Loscertales,presidente de editorial jurídica Sepin, "los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4 /2013,terminarán este 2018 pero sin perjucio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución" del mismo.En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento,conforme al artículo 10 de dicha LAU,mediante un comunicado oficial( como,por ejemplo,una carta o un burofax).En caso de que no se comunique la rescisión,el contrato se renovará autimáticamente.

¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?

Todo depende de si manda esa carta.Si rescinde el contrato,el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones.Según explica Pelayo de Salvador,abogado inmobiliario de Salvador Real Estate Lawyers,es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con,al menos,un mes de antelación."Si no se hace esta comunicación de resolución,el arrendatario puede negarse a cualquier incremente de renta que se pretenda,puesto que tiene derecho a pertenecer en la vivienda durante tres años más",lo que se trataría de una renovación tácita,explica de Salvador,y "únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC".

Como inquilino ,¿puedo negarse a la negarme a la subida de precio de la vivienda?

Como arrendatario,poco puedes hacer.Al menos,desde un punto de vista jurídico ,explica de Salvador."No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones,o no recogerlas en Correos,ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación",aclara de Salvador.
Otra cosa es que,llegado el vencimiento de los cinco años,las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos.Pero como explica Loscertales,"si al arrendatario no le interesa lo que pide el arredador y ha sido avisados con el plazo antes señalado en el art.10, lógicamente se procederá al desahucio por "expiración de  término", procedimiento que contempla el art.250.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil"

¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?

Si como inquilino desestimas la subida de precio,de Salvador recomienda "empezar a trabajar en un "plan B",revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa,ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador", o bien "para tener una alternativa en caso de que ,finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero".

Como arrendador,¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?

El mercado del alquiler es libre,se rige por oferta y la demanda,y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente,acorde con la zona y condiciones del inmueble.Ahora bien,David Caraballo,de Alquiler Seguro,aconseja valorar "la estabilidad" de mantener un arrendatario que no da problemas,los costes de reformar y actualizar el inmueble,el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino ,entre otros factores.Para Caraballo,"cada caso es único y debe hacer un equilibrio entre ambos que deben sopesar".

De Salvador,por su parte,recuerda que "nada impide firmar alquileres por periodos largos",pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria."Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años".

En todo caso,ahora que el mercado del alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto,es el momento de actualizar el arrendamiento,explica Caraballo.
Por eso,Salvador recuerda que hay unas cuetiones básicas para firmar el nuevo contrato: "que esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos,hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar( falsos propietarios,ejecuciones hipotecarias...),y , en caso de dudas,asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy".

Por eso,es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zona porque, además de poner un precio razonable,suelen tener perfiles en lista de espera mejors que si se hace por libre.El coste que eso supone para el propietario,normalmente una mensualidad del inmueble,merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.
Fuente:www.idealista.com

Guía para entender y solicitar la ayuda para rehabilitar tu vivienda

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que podría entrar en vigor durante este mes ofrece ayudas y subvenciones a la rehabilitación de viviendas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética,la accesibilidad o la regeneración urbana,entre otras.Esta pequeña guía responde  a algunas dudas como quién puede solicitarlas y cómo hacerlo,qué requisitos se tiene que cumplir o las cantidades que pueden alcanzar las subvenciones del Estado.

Como ya avanzó en su momento el ministro de Fomento ,Iñigo de la Serna,el nuevo Plan de Vivienda acogerá en un 99% ayudas al alquiler,reforma y rehabilitación de viviendas.Centrándonos en las partidas de rehabilitación ,el borrador presentado por el Gobierno de Mariano Rajoy subvenciones centradas en la mejora de la eficiencia energética en viviendas.

En esta guía desglosamos este programa para resumir quién puede acogerse a estas ayudas,qué requisitos deben cumplir la vivienda y los beneficiarios,qué actucionestiene derecho a la subvención,la cuantía de las ayudas ,a quién solicitarlas y los plazos de ejecución:

1.QUIÉN PUEDE ACOGERSE?

Tanto los propietarios de viviendas unifamiliares como las comunidades de vecinos de viviendas colectivas (pisos),en general.

2.¿ QUÉ REQUISITOS HAY QUE CUMPLIR?

Los principales son tener una antigüedad anterior a 1996 y que constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios ,siempre con un  año de antelación al momento de solicitar la ayuda.
Para los edificios de viviendas,el  70% de la superficie de estas sobre rasante y al menos el 50% de los pisos sean la vivienda habitual dec los propietarios o arrendatarios.

Se debe presentar un Informe de Evaluación del Edificio o la ITE correspondiente actualizada,acuerdo entre la comunidad de comunidad de propietarios y se aporte el proyecto de las actuaciones a realizar.

En el caso de los pisos,las ayudas podrán aplicarse no solo a la fachada ,exteriores y zonas comunes,sino también al interior de las viviendas del edificio.

3.QUÉ ACTUACIONES SON SUBVENCIONABLES?

Hay muchas.Todas aquellas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de la vivienda,como la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación  de sisitema de calefación ,refrigeración,producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el  acondicionamiento  térmico,o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sisitemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble.

4.QUÉ AYUDAS SE PUEDEN RECIBIR?

Todo depende de tipo de inmueble

-Para una vivienda unifamiliar la cuantía máxima no podrá superar los 12.000 euros ni el 40% de la inversión,Si el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otro 1.000 euros adicionales.

El límite se amplía al 75% de la inversión, siempre que el beneficiario tenga ingresos inferiores a tres veces el IPREM, que este año se sitúa en  7.519,59 euros al año en 14 pagas.
-Para los pisos,se podrán solicitar hasta 8.000 euros.

-Para un edificio de viviendas ,el límite no podrá superar los 8.000 euros por vivienda y los 80 euros por m2 de local comercial.Además ,no podrá superar el 40% del total de la inversión.

En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC),la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales por vivienda y 10 euros/m2 en los locales de uso comercial.Además, el límite se amplía añ 75% de la inverción en el caso de aquellas viviendas cuyos ingresos sean inferiores a tres el IPREM.
También se podrán ampliar los porcentajes de subverción si se acometen obras de accesibilidad para personas con movilidad reducida o mayores de 65 años.

5.¿ EN QUÉ PLAZO HAY QUE REALIZAR LOS OBRAS?

Las obras en viviendas unifamiliares no podrán exceder de los 12 meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal correspondiente.En el caso de los edificios, el plazo no podrá excede de los 16 meses.Si afecta a más de 40 viviendas, se puede ampliar el plazo a 18 meses.

6. ¿DÓNDE HAY QUE SOLICITAR LAS AYUDAS?

Las Comunidades Autónomas realizarán convocatorias públicas para la concesión de las ayudas para este programa.
Fuente:www.idealista.com

Quiero comprar la casa de mis padres,¿de que manera puedo pagar menos impuestos?

Quiero comprar la casa de mis padres,¿de que manera puedo pagar menos impuestos?¿es mejor que me la donen en vida o hacer un contrato de compraventa tradicional?

La venta de una casa de segunda mano de unos padres a un hijo tiene efectos tributarios en ambas partes.Los impuestos a pagar por parte de los padres en el caso de que se produzca la venta a un hijo serán,por un lado, el impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el que deberán tributar por la garantia obtenida (la diferencia entre el precio de compra más gastos y el precio de venta )y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Por otro lado,usted como hilo deberá abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP),un impuestos que varía entre comunidades.Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7 de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura.

Todos estos impuestos se calculan sobre en valor de venta del inmueble,que en ningún caso puede ser inferior a los valores minimos establesidos por Hacienda.Estos valores se determinan teniendo en cuenta el valor catastral multiplicádolo por unos coeficientes que se publican anualmente por Hacienda.

Otra posibilidad,con una repercusión Fiscal mucho menor,es que sus padres le donen la vivienda,ya que las donaciones de parte a hijos en mucha comunidades autónomas estan bonificadas entre un 95 a un 99% en la cueota.

RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS A UN EX

En 2008 firmé una hipoteca con mi exmujer que pagábamos conjuntamente hasta que nos divorciamos en el año 2012.A partir de esa fecha,ella se hizo cargo de la hipoteca puesto que disfruta de la vivienda.Ahora ha reclamado los gastos hipotecarios al banco y le han concedido la devolución de los mismos.Mi pregunta es,¿me corresponde la mitad de la devolución de los gastos hipotecarios o solo la parte proporcional de los mismos calculada hasta la fecha en que dejé de pagar la hipoteca conjuntamente con mi exmujer?

Los gastos de constitucion de la hipoteca se devuelven sobre la base de la declaración de abusividad de la cláusula incluida en el préstamo hipotecario por la que se translada la obligación de pago al prestatario.

Los mismos comprenden los gastos de notaría,Registro de la Propiedad,impuesto de actos jurídicos documentados(AJD) y gestoria,en su caso.Sobre el impuesto de actos jurídicos documetados,no todos los jueces estiman que corresponda su devolución, por lo que dependerá de la intepretación que sobre estos se haya dado en la correspondiente reclamación.

La declaración de abusividad anula de pleno derecho dicha cláusula,por lo que se deberá actuar como si la misma no hubiese estado incoporada a la escritura de préstamo hipotecario.Si como consecuencia de una reclamación judicial interpuesta exclusivamente por su mujer se ha declaradocláu abusiva dicha clausula y por lo tanto nula,y se condena al banco a devolver el importe,usted como prestario de dicha hipoteca en el  momento de la firma,y a quien por lo tanto se le repercutió el 50% de dichos gastos, tiene derecho al reitegro de los mismos.

Si la reclamación la ha interpuesto su mujer,usted podrá reclamarle el importe correspondiente a su 50% de dichos gastos.
Fuente:www.elconfidencial.com